本報(bào)告基于4月前18日的成交數(shù)據(jù)，對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交情況進(jìn)行分析，以更好把握4月份新房交易市場(chǎng)的運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，4月份以來全國(guó)較多城市新房交易數(shù)據(jù)相比3月有明顯下滑，且下滑幅度較大。尤其是三四線城市的下行壓力略大。這也要求我們更加重視住房消費(fèi)市場(chǎng)的提振工作，在后續(xù)要進(jìn)一步對(duì)購(gòu)房政策進(jìn)行放松，以促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
一
總體情況
(資料圖片)
1、成交面積：預(yù)計(jì)環(huán)比將下降三成
2023年4月1-18日，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1078萬平方米，環(huán)比3月1-18日增速為-30%，同比2022年4月1-18日增速為23%。我們根據(jù)前18日的數(shù)據(jù)進(jìn)行類推，4月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為1797萬平方米，環(huán)比增速為-30%，同比增速為23%。
統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)50個(gè)城市中，有44個(gè)城市呈現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，相當(dāng)于近9成城市樓市交易行情要比3月份弱。我們認(rèn)為，出現(xiàn)月度的上下波動(dòng)是正常的，但是下降城市數(shù)量過多，也警示我們要更加重視二季度的住房交易行情。其中部分原因和3月下旬部分城市密集網(wǎng)簽有關(guān)系。但是從各城市售樓處等反饋的情況看，4月份確實(shí)相比3月份熱度有所減弱。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的大趨勢(shì)并不改變，但確實(shí)要防范部分月份交易行情出現(xiàn)較大的波動(dòng)。
2、同比增速：要關(guān)注縮水的問題
本部分統(tǒng)計(jì)了全國(guó)50城新房成交面積的同比增速數(shù)據(jù)。根據(jù)前面的統(tǒng)計(jì)，今年4月份新房成交面積同比增速預(yù)計(jì)為23%，即增兩成。在連續(xù)20個(gè)月同比下降的情況下，今年2-4月份保持了同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速在收窄。同時(shí)我們要意識(shí)到，4月份的“好”，是基于去年4月份非常低迷的數(shù)據(jù)。據(jù)此我們將今年4月份交易數(shù)據(jù)和2019-2022年歷年4月份的數(shù)據(jù)做對(duì)比，可以看出，其同比增速分別為-41%、-34%、-51%和23%。換句話說，對(duì)比歷史上相對(duì)正常的年份，當(dāng)前樓市交易有非常嚴(yán)重的縮水問題。
3、年初累計(jì)同比增速：相比一季度略有擴(kuò)大
本部分研究“新建商品住宅年初累計(jì)成交面積同比增速”指標(biāo)，以更好分析今年1-4月份整體市場(chǎng)行情。基于前面的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)測(cè)算，今年1-4月份全國(guó)50城新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為7616萬平方米，同比增速為17%，相比1-3月份15%的水平有所擴(kuò)大。但需要防范的是，鑒于4月份單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)出新的壓力，我們要防范新建商品住宅年初累計(jì)成交面積同比增速曲線下行。至少二季度要在樓市成交提振方面繼續(xù)努力。
二
城市分類
1、環(huán)比增速：三四線城市波動(dòng)大
我們對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國(guó)50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)分別為257、998和542萬平方米，環(huán)比增速預(yù)計(jì)為-20%、-28%和-38%。從該指標(biāo)可以看出，三類城市均出現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，或者說市場(chǎng)有降溫。另外橫向?qū)Ρ瓤?，三四線城市的波動(dòng)性最大。其在2月份屬于三類城市中增速最大的城市類型，而現(xiàn)在則屬于最冷的城市類型。關(guān)于三四線城市“購(gòu)買力哪里來”、“購(gòu)房需求是否可持續(xù)”、“如何降低購(gòu)房成本”等問題需要在二季度加快解決。
2、同比增速：一線城市看似好實(shí)則也有壓力
我們對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國(guó)50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積同比增速預(yù)計(jì)為58%、19%和17%。總體上二三線城市增速有所下行，而一線城市相對(duì)較好。但需要注意，一線城市中，去年4月份上海交易量幾乎為零，所以容易拉升同比增速曲線。若剔除上海數(shù)據(jù)，實(shí)際上一線城市也有類似二三四線城市的壓力。
3、年初累計(jì)同比增速：三類城市均為兩成的增速
我們對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國(guó)50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為979、4068和2570萬平方米，同比增速預(yù)計(jì)為16%、16%和19%。這說明三類城市均為同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，即交易行情好于去年前4月。但需要注意的是，鑒于4月份交易數(shù)據(jù)的降溫，所以要警惕此類指標(biāo)后續(xù)降溫的風(fēng)險(xiǎn)。
三
城市排序
1、環(huán)比增速：僅6個(gè)城市沒有下滑
對(duì)今年4月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。排序顯示，全國(guó)僅有6個(gè)城市成交行情沒有出現(xiàn)下滑，即西安、汕頭、北京、合肥、成都和紹興。此類城市總體上屬于基本面不錯(cuò)的城市。而包括東營(yíng)、深圳、珠海和淄博等城市有小幅下滑，但總體上屬于50城中樓市行情較好、排名靠前的城市。相反，包括徐州、昆明等城市的下降幅度較大，值得關(guān)注。
2、同比增速：部分城市陷入“同比降50%”的低谷
對(duì)今年4月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。排序顯示，長(zhǎng)春、昆山和上海等城市的數(shù)值較大，其和去年疫情期間樓市交易量非常低有關(guān)，屬于異動(dòng)值。而包括濟(jì)南、珠海、東營(yíng)、西安、杭州和合肥等城市的交易行情較好，和此類城市樓市周期向上、樓市基本面不錯(cuò)等因素有關(guān)。相對(duì)來說，增速后10位的城市，相比去年同期縮水了一半以上水平。下滑比較明顯的城市包括泉州、大連等城市。
3、年初累計(jì)同比增速：淄博成三四線最熱城市
對(duì)今年1-4月份全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。其中，樓市行情表現(xiàn)較好的5個(gè)城市分別為長(zhǎng)春、杭州、南寧、淄博和惠州，其同比增速均超過了50%的水平，樓市成交的動(dòng)力比較充足。而泉州、湖州和長(zhǎng)沙的樓市表現(xiàn)較差，或者說波動(dòng)性較大。
淄博和泉州成為今年前4月樓市最熱和最冷的城市。1）淄博。從原因分析來看或有四點(diǎn)。第一、山東房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去兩年持續(xù)壓抑，沒有明顯的爆發(fā)。當(dāng)前山東市場(chǎng)正步入新一輪樓市復(fù)蘇周期中。第二、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于升溫態(tài)勢(shì)，其勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)周邊城市如淄博的樓市交易。這個(gè)道理和此前“成都熱、南充跟著熱”的邏輯相似。第三、山東房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有遇到較大規(guī)模的房企債務(wù)風(fēng)波，樓市基本面總體比較健康。房地產(chǎn)的爛尾樓問題也相對(duì)少，其也有助于帶動(dòng)類似淄博等地級(jí)市的樓市復(fù)蘇。第四、“淄博燒烤”成為近期網(wǎng)友關(guān)注的熱點(diǎn)事件。城市名片打響，客觀上也增加了置業(yè)信心和置業(yè)能力。本報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1月1日-4月16日淄博全市新建商品住宅成交套數(shù)為5961套，成交面積為75萬平方米。而2023年1月1日-4月16日成交套數(shù)為10417套，成交面積為133萬平方米。如此對(duì)比，成交套數(shù)和成交面積同比增速分別為75%和77%。2）泉州。在最新一期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)中，泉州新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.6%，為全國(guó)70城的倒數(shù)第二名；同比漲幅為-4.6%，為全國(guó)70城的倒數(shù)第六名。此類城市屬于目前樓市降溫壓力較大，或者說復(fù)蘇跡象不明顯的城市，值得關(guān)注。而近期泉州繼續(xù)在購(gòu)房政策方面持續(xù)發(fā)力，也充分說明地方政府對(duì)住房交易行情的關(guān)心和重視。
四
結(jié)論趨勢(shì)
1、市場(chǎng)總結(jié)：要關(guān)注動(dòng)力減弱的新風(fēng)險(xiǎn)
從今年4月份既有的交易數(shù)據(jù)看，出現(xiàn)了幾個(gè)重要的變化。第一、在3月份交易數(shù)據(jù)沖高后，當(dāng)前有所回落。此類數(shù)據(jù)調(diào)整，值得關(guān)注。至少在目前各地反饋樓市動(dòng)力略有減弱的情況下，更是需要重視。要進(jìn)一步在樓市交易市場(chǎng)中創(chuàng)造更好的環(huán)境。第二、三四線城市降溫的節(jié)奏較快，這也說明此前部分交易數(shù)據(jù)和滯后的需求釋放有關(guān)系。同時(shí)各個(gè)城市之間有較大差異，類似淄博、惠州等城市明顯升溫，即走出了去年的低谷期。而包括泉州等城市依然陷入低谷。我們認(rèn)為，對(duì)4月份交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和預(yù)警，有助于我們對(duì)今年復(fù)蘇的總趨勢(shì)有更為客觀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也有助于房企和購(gòu)房者積極調(diào)整相關(guān)策略。
2、市場(chǎng)趨勢(shì)：“政策加油”工作需要繼續(xù)
我們認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的總趨勢(shì)不變，即交易市場(chǎng)總體還是會(huì)朝著活躍的態(tài)勢(shì)演進(jìn)。但是需要注意一個(gè)重要的問題，即“購(gòu)買力哪里來”。針對(duì)這個(gè)問題，二季度各地要做好相關(guān)的預(yù)案。除了支持三孩家庭、新市民等購(gòu)房外，還要從解除購(gòu)房限制、降低首付壓力、降低月供壓力、提振購(gòu)房信心、增加購(gòu)房便利、支持中青年購(gòu)房等角度發(fā)力。這些工作各地在一季度已經(jīng)積極開展，但是還不足，同時(shí)也需要鞏固既有的政策效應(yīng)。唯有政策力度繼續(xù)加碼，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)復(fù)蘇的基礎(chǔ)才會(huì)更加牢固。
附錄
本報(bào)告涉及的50個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分，包括：北京、上海、廣州、深圳、成都、大連、福州、杭州、合肥、濟(jì)南、昆明、蘭州、南京、南寧、寧波、青島、廈門、蘇州、西安、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、重慶、寶雞、德陽、東莞、東營(yíng)、佛山、湖州、惠州、麗水、六安、清遠(yuǎn)、衢州、泉州、汕頭、韶關(guān)、紹興、泰州、溫州、無錫、徐州、煙臺(tái)、漳州、肇慶、鎮(zhèn)江、舟山、珠海、淄博、江陰和昆山。
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文章來源:易居研究院