咋也想不到，平頂山新華區(qū)作為市區(qū)街道最為繁華、醫(yī)院最為高端、學(xué)校最為優(yōu)質(zhì)、人口最為密集的主城區(qū)，3月樓市的備案量卻在市內(nèi)五區(qū)中墊了底兒。
(資料圖)
新華區(qū)區(qū)域示意圖
3月新華區(qū)住宅類(lèi)新房備案50套、面積5568.69㎡。與2月相比備案套數(shù)下降35.90%，面積下降35.47%。與去年同期相比，備案套數(shù)下降67.95%，面積下降69.14%。（2022年3月新華區(qū)住宅備案156套，面積18043平）
一個(gè)堂堂的曾是平頂山市委、市政府所在地的新華區(qū)，全部樓盤(pán)加起來(lái)平均每天的備案新房住宅還不足2套。
是新華區(qū)的人口少嗎？
不是的。
據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，截至2022年底，新華區(qū)常住人口33.15萬(wàn)人，與湛河區(qū)、衛(wèi)東區(qū)的人口都差不多。但比僅有5.52萬(wàn)人的高新區(qū)和12.43萬(wàn)人的新城區(qū)來(lái)說(shuō)，人口可是分別高出了6倍和2.6倍。
可以說(shuō)，新華區(qū)的優(yōu)勢(shì)是其他區(qū)無(wú)法相比的。
這里有和平路商業(yè)街、體育路商業(yè)街、名門(mén)飲食娛樂(lè)城，常年熙熙攘攘，人流不斷。
這里有京東商場(chǎng)、商業(yè)大樓、雙豐百貨、丹尼斯百貨，附近縣里的居民來(lái)市里多去這里購(gòu)物。
這里有鷹城廣場(chǎng)、白鷺洲濕地公園、湛河北岸公園、工人文化宮，居民娛樂(lè)休閑的絕好去處。
這里的平煤神馬總醫(yī)院、市二院、中醫(yī)院，哪個(gè)不是大名鼎鼎。
這里的中小、體小、光小、聯(lián)小以及八中、九中、十四中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)高中等，誰(shuí)家不是想盡辦法讓孩子往里進(jìn)。
是新華區(qū)的樓盤(pán)少嗎？
也不是。
新華區(qū)的樓盤(pán)有30多家，除去幾家停工爛尾的，再拋掉純商業(yè)樓盤(pán)，包括尾盤(pán)在內(nèi)的住宅類(lèi)在售樓盤(pán)有二十來(lái)家。3月份住宅房源實(shí)現(xiàn)備案的僅13家。
除了北宸上苑和金博園分別備案了17套和10套外，有2家分別備案了4套，4家分別備案了2套，5家分別備案了僅1套，另外的幾家樓盤(pán)竟然1套也沒(méi)“備”出去。
新華區(qū)常綠北宸上苑售樓部實(shí)拍
這樣的業(yè)績(jī)你說(shuō)可憐不？
人家高新區(qū)僅區(qū)區(qū)3家樓盤(pán)，地段還那么偏遠(yuǎn)，3月還備案了84套呢。
是新華區(qū)的樓盤(pán)品質(zhì)不行嗎？
還不是。
大面寬短進(jìn)深的戶型有之；安裝裝甲門(mén)、三層中空玻璃靜音窗、負(fù)壓新風(fēng)系統(tǒng)的樓盤(pán)也有之；入戶大堂5米以上挑高且裝有空調(diào)的還有之。誰(shuí)能說(shuō)這樣的品質(zhì)樓盤(pán)不入眼呢？
新華區(qū)檀宮項(xiàng)目實(shí)拍
新華區(qū)佳田新天地項(xiàng)目
是新華區(qū)偶爾敗走麥城嗎？
仍不是。
3月備案量低，2月也沒(méi)強(qiáng)到哪里去。今年2月，新華區(qū)備案新房住宅78套、面積8629.9㎡；而1月就更不行了，1月備案新房住宅48套、面積4962.47㎡。
整個(gè)一季度加起來(lái)也就備案了176套、面積1.92萬(wàn)平。與去年同期相比，差距可就大多了。2022年一季度，新華區(qū)住宅類(lèi)房源備案526套，面積5.9萬(wàn)多平。今年一季度相比分別下降了66.54%和67.70%。
如果與前年同期相比，那差距可就更大了。2021年一季度，新華區(qū)住宅類(lèi)房源備案771套，面積8.78萬(wàn)平。今年一季度相比分別下降了77.17%和78.17%。
顯然，眼下樓市的形勢(shì)很不樂(lè)觀。今年一季度的業(yè)績(jī)與疫情中的去年同期、前年同期相比，那已不是腰斬了，而是膝蓋斬了。
新華區(qū)備案為何墊了底？
樓盤(pán)不算少，人口也挺多，配套最優(yōu)質(zhì)，怎么新房銷(xiāo)售卻如此慘淡呢？
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，原因是多方面的，但主要還在價(jià)位上。
正是由于新華區(qū)地理位置好，特別是主城區(qū)核心地段的樓盤(pán)，價(jià)格自然也普遍較高。
和平路步行街
目前新華區(qū)中心城區(qū)每平8000元左右或以上的樓盤(pán)就有6家，每平7000元左右的樓盤(pán)有5家。雖然也有一些6000左右的樓盤(pán)，但位置大多稍偏。
如此高的房?jī)r(jià)自然把絕大多數(shù)剛改客戶給擋在了門(mén)外。
比起周邊地段不是太好但價(jià)格在五千元左右的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，在這里購(gòu)買(mǎi)一套100平的房子，那差別可就高達(dá)三四十萬(wàn)了。
同時(shí)呢，新華區(qū)的高端樓盤(pán)大多是高層產(chǎn)品，容積率相對(duì)較高，對(duì)比周邊臨湖臨河的低密度、低容積率的小高層和洋房而言，改善客戶又覺(jué)得不是十分理想，這自然又會(huì)失去一部分客戶。
建設(shè)路與體育路交叉口附近車(chē)流
顯然，新華區(qū)的這些高端樓盤(pán)陷入了一種“低不成來(lái)高不就”的境地。
當(dāng)然，3月新華區(qū)備案量墊底，也與不少樓盤(pán)已是尾盤(pán)有一定關(guān)系，畢竟房源不多了，銷(xiāo)售量也就下來(lái)了。
房?jī)r(jià)能否降些呢？
從理論上說(shuō)，應(yīng)該是可以的。
地段好，配套全的地塊，土地出讓價(jià)的確較高，開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍時(shí)一沖動(dòng)就成為了“地王”。新華區(qū)核心區(qū)域每畝四五百萬(wàn)的地塊比比皆是。
但地價(jià)高并不意味著房?jī)r(jià)就一定也高，決定房?jī)r(jià)高低的還有一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)是容積率。地價(jià)高，容積低，房?jī)r(jià)一定會(huì)高，地價(jià)高，容積率也高，房?jī)r(jià)就不一定高啦。
白鷺洲城市濕地公園
咱以售價(jià)每平8000元左右的幾家樓盤(pán)來(lái)分析一下：
老市委家屬院的那家樓盤(pán)，拿地價(jià)是370萬(wàn)元/畝，容積率4.5，合樓面價(jià)1233.33元/平。
工人文化宮里的那家樓盤(pán)，拿地價(jià)是590萬(wàn)元/畝，容積率6.5，合樓面價(jià)1368.46元/平。
鷹城廣場(chǎng)西邊的那家樓盤(pán)，拿地價(jià)是441萬(wàn)元/畝，容積率5.8，合樓面價(jià)1140.52元/平。
中興路八中北街西南角的那家二期樓盤(pán)，拿地價(jià)是512萬(wàn)/畝，容積率5.3，合樓面價(jià)1324.13元/平。
以上地塊的出讓價(jià)雖然都比較高，由于容積也都比較高，樓面價(jià)最高的也僅在1300多元。
工人文化宮內(nèi)景圖
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，30層左右高層住宅的開(kāi)發(fā)成本除土地投入外，還有前期工程費(fèi)、建筑成本、水電氣暖安裝、景觀綠化等配套費(fèi)用，還需要支付施工設(shè)計(jì)、監(jiān)理、城市配套、各類(lèi)增容、招標(biāo)等費(fèi)用，再加相稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等，每平米的成本約在3000元以上。
加上土地投入，如果是毛坯房的話，每平方米的全部成本在4500元以上，精裝房應(yīng)該在5500元以上。
可見(jiàn)，在正常情況下，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)還是很可觀的，房?jī)r(jià)下降也是有空間的。
當(dāng)然，以上樓盤(pán)中也有一些開(kāi)發(fā)商特別注重品質(zhì)，選料用材都十分挑剔，能用頂 尖的電梯絕不用一般的電梯，能用最好的門(mén)窗，絕不用普通的門(mén)窗，這樣的建造成本也是不小的。
一家樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定因素也很多，有的融資成本太高，有的資金跟不上時(shí)常停工，有的銷(xiāo)售不暢無(wú)法及時(shí)回籠資金……這就相應(yīng)又提高了開(kāi)發(fā)的成本。
銷(xiāo)售期越長(zhǎng)，成本就越高，這是個(gè)很簡(jiǎn)單的道理。
當(dāng)然，以上幾家高端樓盤(pán)的房源也賣(mài)出不了少，有的也進(jìn)入了清盤(pán)收尾的階段，也算是掙得盆滿缽滿了。
但一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，多數(shù)高端盤(pán)的銷(xiāo)售期是比較長(zhǎng)的。幾乎沒(méi)有哪家高端樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)就全線飄紅的。
給開(kāi)發(fā)商提個(gè)醒
面對(duì)今年一季度不同尋常的樓市形勢(shì)。筆者覺(jué)得有必要給開(kāi)發(fā)商善意地提個(gè)醒。
一是，房?jī)r(jià)今后是很難漲上去的，平頂山作為一個(gè)人口外流的四線城市，產(chǎn)業(yè)對(duì)人口的吸引力并不是太強(qiáng)，購(gòu)房人群在漸漸減少，今后房?jī)r(jià)大漲是幾乎不可能的。如果開(kāi)發(fā)商仍以每月三五套這樣釣魚(yú)式的慢銷(xiāo)，等著房?jī)r(jià)上漲來(lái)彌補(bǔ)成本的增長(zhǎng)，恐怕是很難指望得住的。
二是，住宅的迭代升級(jí)是很快的，去年以來(lái)市區(qū)住宅類(lèi)地塊出讓的容積率在2.5以下的已普遍存在，臨水近湖以6—9層洋房和12—18層小高層為主的生態(tài)樓盤(pán)在漸漸增多，甚至一些樓盤(pán)已開(kāi)始推出“空中花園”式的雙層挑高大陽(yáng)臺(tái)，三面能栽種綠植的“三陽(yáng)”戶型等。
這對(duì)于市中心核心地段容積高、人口居住密度大的高端盤(pán)而言，是個(gè)不小的沖擊。
三是，稻香路以東，建設(shè)南北兩側(cè)的數(shù)百畝地塊也是要掛牌出讓的，這個(gè)片區(qū)緊鄰白鷺洲濕地園，也地處建設(shè)路這一交通大動(dòng)脈，優(yōu)勢(shì)更加明顯。新華區(qū)青少年宮片區(qū)改造也已提上日程，這個(gè)片區(qū)東至體育路、西至光明路，南至湛北路，北至建設(shè)路，區(qū)域之大規(guī)?；趾辏@些也會(huì)對(duì)現(xiàn)有的高端樓盤(pán)的地段優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生影響。
稻香路以東、建設(shè)南北兩側(cè)地塊規(guī)劃示意圖
雖說(shuō)皇帝的閨女不愁嫁，但錯(cuò)過(guò)了最佳年齡甚至到了年長(zhǎng)色衰的地步，想“迎娶”的人也就不多了。
因此，能把房子盡早賣(mài)掉才是上策，就是壓低些房?jī)r(jià)也要在所不惜。誰(shuí)知道明天會(huì)是個(gè)啥情況呢？
編輯：南瓜
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