近年來(lái)，延期交房的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，甚至不乏出現(xiàn)爛尾樓。作為業(yè)主，購(gòu)房者一旦遇到了開(kāi)發(fā)商延期交房，該如何維護(hù)自己的權(quán)利呢？樂(lè)居特邀北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師，為廣大購(gòu)房者提供了專(zhuān)業(yè)的解決方案。
第一，提起民事訴訟。即，直接起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果違約責(zé)任約定的比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。這種方案是最簡(jiǎn)單直接的，但是往往沒(méi)法直接實(shí)現(xiàn)交房的目的，只能通過(guò)追究違約金或損失督促開(kāi)發(fā)商盡快交房。
(資料圖片)
王律師強(qiáng)調(diào)，選擇這種維權(quán)方式，合同是最重要的證據(jù)。同時(shí)，如果違約金過(guò)低，要追究額外損失的時(shí)候，在外租賃的租賃合同、租金收據(jù)、租金支付記錄都是很重要的證據(jù)。尤其需要注意，支付租金的時(shí)候務(wù)必不要用現(xiàn)金，務(wù)必用銀行轉(zhuǎn)賬或者支付寶等可查的方式轉(zhuǎn)賬，相關(guān)的記錄都是證據(jù)。
其次，收集信息公開(kāi)調(diào)查。即，通過(guò)信息公開(kāi)的方式去相關(guān)部門(mén)調(diào)取這個(gè)項(xiàng)目目前的建設(shè)手續(xù)，查清楚到底是什么原因不能交房，是建設(shè)問(wèn)題，還是手續(xù)問(wèn)題，還是開(kāi)發(fā)商違規(guī)建房等等。查清楚了才好對(duì)癥下藥。
通常來(lái)講，逾期交房有兩種原因:
第一個(gè)是資金問(wèn)題。如果是資金短缺造成的，務(wù)必在做信息公開(kāi)的時(shí)候特別關(guān)注下這個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)管資金支付情況。一般而言，購(gòu)房者支付的購(gòu)房款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)商的建房成本的，而購(gòu)房者支付房款是必須支付到監(jiān)管賬戶的。
在項(xiàng)目沒(méi)有完工之前，購(gòu)房款只能用于房屋的建設(shè)，不能挪作他用。如果出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問(wèn)題，資金監(jiān)管一般肯定出了問(wèn)題。
第二個(gè)是違規(guī)施工導(dǎo)致被相關(guān)部門(mén)責(zé)令停工、處罰或者無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，進(jìn)而造成逾期。
第三，如果通過(guò)信息公開(kāi)或者其他方式發(fā)現(xiàn)了這個(gè)項(xiàng)目存在違法違規(guī)問(wèn)題，可以視情況提起相關(guān)違法查處，要求相關(guān)部門(mén)履行職責(zé)，通過(guò)相關(guān)部門(mén)給開(kāi)發(fā)商施加壓力。對(duì)于這些違規(guī)行為就需要快刀斬亂麻，否則拖拖踏踏，很可能導(dǎo)致將來(lái)無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，自然也就無(wú)法交房。而且，即使違法交了房，只要規(guī)劃驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)，房產(chǎn)證也辦不下來(lái)。
如果是因?yàn)橘Y金出了問(wèn)題，可以提起要求資金監(jiān)管部門(mén)履行監(jiān)管、查處職責(zé)的申請(qǐng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商違反資金監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行調(diào)查處理。
第四，如果發(fā)了相關(guān)違法查處申請(qǐng)以后，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有在2個(gè)月內(nèi)履行自己的職責(zé)，可以依法提起相關(guān)行政訴訟，督促相關(guān)部門(mén)去履行職責(zé)，進(jìn)而給開(kāi)發(fā)商施加壓力。
最后，談判。以上的方式方法往往只是手段，是為了推動(dòng)交房而創(chuàng)造談判籌碼，最終通過(guò)談判推動(dòng)開(kāi)發(fā)商復(fù)工交房。
總之，購(gòu)房者如果遇到延期交房的問(wèn)題，一定要多關(guān)注開(kāi)發(fā)商的停工原因，對(duì)癥下藥，并注意收集和保留相關(guān)證據(jù)，及時(shí)尋求專(zhuān)業(yè)人士支持，這樣才能更好地保護(hù)自身合法權(quán)利。
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