◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探財(cái)經(jīng)
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近日，2022年拿地生猛的綠城中國，對(duì)外披露了去年財(cái)報(bào)業(yè)績，背靠央企中交，又承繼了創(chuàng)始人宋衛(wèi)平衣缽、定位高端的房企先鋒，很受期待。
昨天（3月28日），綠城中國的股價(jià)走勢不錯(cuò)，一改年初以來陰跌下行，呈一條大陽線，收盤漲幅8.72%，看得出股民挺給力的。
對(duì)照當(dāng)前上市房企已披露業(yè)績的，除了龍湖持續(xù)優(yōu)秀之外，其他即使央企保利、招商等也難說滿意，要么增收不增利，要么雙降，綠城似乎讓股民也有驚喜。
看財(cái)報(bào)，粗略一覽，綠城中國的確不錯(cuò)，如其財(cái)報(bào)摘要列為第一、二條的，去年取得營收1271.5億元，同比增長26.8%；凈利近89億元，同比增長15.7%，公司股東應(yīng)占核心凈利64.14億元，同比增長11.3%。
這么一看，外人感覺綠城“還可以”。若細(xì)讀研究，綠城這份財(cái)報(bào)開頭摘要，跟往年一對(duì)比，部分有意凸顯，部分被遮蔽。被遮蔽的，也很關(guān)鍵，甚至特別重要。
第一，“毛利率”幾何？去年，綠城中國毛利率17.3%，相比2021年毛利率18.1%微降0.8個(gè)百分點(diǎn)，再看2020年毛利率23.7%、2019年毛利率25.4%，一路下降，雖有行業(yè)下行影響，但自身也很關(guān)鍵。
比如，綠城中國2022年?duì)I收同比增幅26.84%，對(duì)應(yīng)成本同比增幅28.1%，近些年綠城拿地有些貴。
去年，樓市低谷期，綠城猛底價(jià)拿地，但若未來房價(jià)不漲或徘徊，毛利率想維持現(xiàn)有水平，控成本就很關(guān)鍵，但任重道遠(yuǎn)。
第二，“歸母凈利”多少？實(shí)際上，“公司股東應(yīng)占核心凈利”就是“扣非后的歸母凈利”，“公司股東應(yīng)占凈利”也就是“歸母凈利”。
就企業(yè)來說，歸母凈利非常重要。去年，綠城中國取得股東應(yīng)占凈利只有27.56億元，同比下降約38.33%！
基于此，綠城中國去年實(shí)現(xiàn)每股基本盈利1.03元，相比2021年每股基本盈利1.31元下降約21.4%，每股派息同為0.5元，同比略漲了0.04元，是安慰廣大股民嗎？
綠城歸母凈利，2022年為何大幅下滑近四成？
說來也不復(fù)雜，少數(shù)股東從綠城中國去年近89億元凈利中，居然“鯨吞”卷走了約61.4億元，比上一年獲得損益約32.2億元猛增了29.2億元，增幅高達(dá)90.7%！
這得從綠城銷售說起。
去年，綠城中國實(shí)現(xiàn)總合同銷售額3003億元，相較于2021年3509億元同比下跌14.42%，這個(gè)跌幅放在同期行業(yè)寒冬的大背景下，還算做的比較好。
其中，綠城自投項(xiàng)目2022年實(shí)現(xiàn)合同銷售額2128億元，權(quán)益銷售額1224億元，但權(quán)益銷售比率雖比往年有所提升，但也只有58%，銷售額含金量依然較低。
這背后，就是綠城合作項(xiàng)目近些年大增，看起來銷售規(guī)模突飛猛進(jìn)，但自身權(quán)益銷售占比不高，算到集團(tuán)層面，就是少數(shù)股東權(quán)益占比高，對(duì)公司凈利分食多。
截至去年底，綠城中國總權(quán)益1114.13億元，歸母權(quán)益360.24億元，比前一年末增加了約13.5億元，少數(shù)股東權(quán)益738.62億元，比上年末增加約116.6元。
這其中，還包括綠城中國手上仍有計(jì)入權(quán)益工具的永續(xù)債余額約15.27億元，相比上一年末永續(xù)債107.58億元大幅削減了近93億元。
截至去年底，綠城中國銀行結(jié)余及現(xiàn)金余額663.12億元，比上一年末略有減少20億元，總借貸1401.2億元，比上一年末1274.59億元增加了約126.6億元，一年內(nèi)到期借貸余額269.06億元，占總借貸的19.2%，現(xiàn)金短債比2.46倍，短期償債壓力較小。
注意！同期末，綠城中國凈負(fù)債697.27億元，比上一年末增加了137.64億元，致使凈負(fù)債率從2021年末52%，上升至最新的62.6%，顯著增加了10.6個(gè)百分點(diǎn)。
2022年，綠城中國新增項(xiàng)目27個(gè)，總建面408萬方，耗資408億元，平均樓面價(jià)14620元，相比2021年新增土儲(chǔ)平均樓面價(jià)9080元，每平米大幅度增加了5540元，也是綠城在多個(gè)核心城市獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目代價(jià)不菲。
如前所述，按照“房住不炒”大基調(diào)，房價(jià)不可能大漲，也只能小漲或維持現(xiàn)狀，對(duì)地價(jià)貴了，盈利空間就面臨更大的挑戰(zhàn)。
好在，很多熱點(diǎn)城市都在逐步取消“限價(jià)”，綠城此前一直受制于限價(jià)令而難以發(fā)揮品牌優(yōu)勢，難受了幾年，以后可以賣更高的售價(jià)，但高價(jià)就意味著購房人上車門檻提高，對(duì)銷售去化及規(guī)模也影響較大。