南寧，2023年7月14日——房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行近日發(fā)布2023年中南寧寫字樓和零售市場總結與展望, 深度解析今年上半年商業(yè)辦公市場表現(xiàn)并展望未來市場趨勢。
甲級寫字樓需求溫和恢復驅動空置率回落
2023年上半年，南寧甲級寫字樓市場無新項目入市，存量維持在285.8萬平方米。供應放緩的同時總體需求恢復亦較緩慢，縮租和降租搬遷的現(xiàn)象仍時有發(fā)生。從體現(xiàn)新增需求總量的凈吸納量指標來看，上半年全市甲級寫字樓凈吸納量錄得4.1萬平方米，較上年同期下降約38.6%。雖然如此，近期需求修復也顯現(xiàn)加速跡象。分季度看，二季度凈吸納量錄得3.8萬平方米，較一季度有顯著提升，寫字樓租賃問詢也有明顯增長，有望為下半年帶來更多成交落地。
圖1 南寧甲級寫字樓市場歷年新增供應、凈吸納量和空置率
注：凈吸納量自2017年開始統(tǒng)計，空置率自2016年開始統(tǒng)計
資料來源: 戴德梁行研究部
全市平均月租金延續(xù)下行走勢，但降幅趨緩，上半年累計下降0.8%至每平方米60.7元。在無新供應入市影響下，存量項目逐步去化驅動全市平均空置率回落，半年累計下降1.4個百分點至40.4%。 隨著宏觀經濟持續(xù)復蘇，帶動新增需求增長，全市空置率有望繼續(xù)回落。
分板塊看，鳳嶺表現(xiàn)最為優(yōu)異，上半年平均月租金逆勢上升1.6%至每平方米77.5元，空置率下降3.0個百分點至38.6%。主要源于部分前期降租幅度較大的項目在實現(xiàn)一定去化后回調價格。而五象新區(qū)甲級寫字樓平均租金仍在下探，半年下降3.4%，平均空置率則與去年末持平。
2023年下半年預計將有位于五象新區(qū)的一個項目入市，并帶來約9.2萬平方米甲級寫字樓新增供應。展望至2025年，若建設工期和招商進展順利，預測共計將有45.5萬平方米甲級寫字樓投入南寧市場，全部位于五象新區(qū)，培育區(qū)域商務氛圍的同時也帶來競爭壓力。但于全市而言，對比供應高峰期未來三年內供應節(jié)奏有所松緩，將有利于存量物業(yè)穩(wěn)步去化。
圖2 南寧甲級寫字樓未來供應（2023年下半年—2025年）
資料來源: 戴德梁行研究部
另一方面，產業(yè)、經濟的發(fā)展有望為南寧辦公物業(yè)需求的增長注入動力。上半年，李寧宣布增資18億元加碼南寧供應鏈基地，比亞迪拍下南寧今年首宗出讓地塊，并將在南寧建設“比亞迪產業(yè)學院”。越來越多國內龍頭實業(yè)企業(yè)宣布擴大在南寧投資，體現(xiàn)其對南寧發(fā)展的良好預期，并有望帶動產業(yè)鏈上下游企業(yè)來邕，提振甲級寫字樓的新增需求。
戴德梁行南寧分公司項目及企業(yè)服務部主管、助理董事李煒明澤表示，今年以來，南寧陸續(xù)發(fā)布“大健康”、“能源”、“節(jié)能減排”等產業(yè)專項規(guī)劃，提出打造“全國康養(yǎng)標桿城市”、“大健康消費中心城市”和“現(xiàn)代能源裝備產業(yè)基地”，重點發(fā)展能源高端裝備制造產業(yè)和配套服務，大健康、新能源等熱點行業(yè)及相關配套的金融、專業(yè)服務和商貿物流業(yè)對寫字樓的需求有望繼續(xù)擴張，并推升租賃和買賣市場活躍度。
消費市場復蘇推動優(yōu)質零售物業(yè)平均租金止跌回升
自從生產生活秩序全面恢復，南寧消費市場穩(wěn)步復蘇。一季度南寧社會消費品零售總額同比增長7.4%，增速高于全國水平1.6個百分點。一季度全市批發(fā)和零售業(yè)增加值總量同比增長10.4%，增速高于全國水平5.9個百分點，成為推動全市經濟平穩(wěn)發(fā)展的重要行業(yè)。1—5月，全市限額以上消費品零售額同比增長9.2%，汽車、服裝等品類漲幅領先；全市限額以上餐飲業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額26.19億元，同比增長15.1%，增速比上年同期提高17.1個百分點。
消費市場的復蘇提振了部分優(yōu)質零售物業(yè)業(yè)主的預期和信心，全市優(yōu)質零售物業(yè)最優(yōu)層平均租金止跌回升，環(huán)比去年末上升1.5%至每月每平方米260.0元。空置率上升勢頭也在一定程度上得到緩解，較去年末僅微升0.5個百分點至11.0%。分季度看，一季度市場延續(xù)此前復雜形勢下的慣性，租戶流失狀況仍有發(fā)生；二季度開始凈吸納量轉正，達到1.1萬平方米，體現(xiàn)出品牌和商家對經營的信心及預期加速修復。下半年，南寧預計還將迎來路橋融創(chuàng)茂和城西萬達兩個城市更新改造項目開業(yè)，帶來約20.5萬平方米優(yōu)質零售物業(yè)新增供應。
圖3 南寧優(yōu)質零售物業(yè)最優(yōu)層平均租金走勢
資料來源: 戴德梁行研究部
近年來，南寧加大力度擴內需、促消費，結合各類節(jié)慶活動和潮流熱點不斷推出多種多樣的促消費活動，有效推動市場復蘇。萬象城等大型購物中心積極引入國際品牌首店，東盟盛天地等優(yōu)質街區(qū)式商業(yè)項目憑借獨特的空間載體和優(yōu)秀的運營能力，積極引入各類型集市、夜市，人流暢旺、表現(xiàn)搶眼。據(jù)報道，今年1—5月，全市重點商圈的人流量同比增長達30%。
業(yè)態(tài)方面，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度南寧新能源汽車產量同比增長高達316.7%，零售額同比增長達171.0%。在優(yōu)質零售物業(yè)中，新能源汽車展示中心同樣維持了積極的擴張態(tài)勢，黃金珠寶、奢侈品等升級類消費保持穩(wěn)健，餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)恢復，但部分娛樂、體驗類業(yè)態(tài)出現(xiàn)收縮趨勢。戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端認為，隨著經濟環(huán)境繼續(xù)改善，南寧優(yōu)質零售市場料將加快復蘇，競爭環(huán)境下運營維管和活動策劃能力越來越成為購物中心發(fā)展的關鍵。
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