摘要：各有各的難（歡迎關(guān)注閨蜜財(cái)經(jīng)）
撰文|蜜妹
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這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1289篇原創(chuàng)
央企遠(yuǎn)洋繼續(xù)賣(mài)資產(chǎn)。
2023年5月29日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)在港交所披露，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全資子公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)中國(guó)將以3.59億元人民幣出售遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)（北京），估計(jì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)將就該交易確認(rèn)稅前凈收益約3.16億元人民幣，擬將出售所得款用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。
此次交易涉及的目標(biāo)公司名為北京睿鴻商業(yè)管理有限公司，是北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)的業(yè)主。公開(kāi)資料顯示，該項(xiàng)目總土地面積約為35,887平米，總建筑面積及總可出租面積分別約為62,398平米及31,223平米。
01
遠(yuǎn)洋集團(tuán)由中遠(yuǎn)集團(tuán)發(fā)起設(shè)立，后者是我國(guó)大陸最大的航運(yùn)企業(yè)，我國(guó)中央政府直管的特大型國(guó)有企業(yè)，全球最大的海洋運(yùn)輸公司之一。
成立于1993年的遠(yuǎn)洋，今年正好30歲，而立之年。經(jīng)歷了股東重組、改制、上市、引入中國(guó)人壽等等，如今是根正苗紅的央企：大股東中國(guó)人壽、二股東大家人壽，險(xiǎn)資合計(jì)占據(jù)近6成持股，疑似實(shí)控人為財(cái)政部。
圖片來(lái)源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝?。?/p>
雖有險(xiǎn)資坐鎮(zhèn)，但自上市起，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股價(jià)似乎并不好看，每股從當(dāng)初的十幾塊港幣跌到1塊多港幣，再到現(xiàn)在不足1港元。從股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，這些年可以說(shuō)跑輸了大部分百?gòu)?qiáng)房企。
2020年，遠(yuǎn)洋旗下物業(yè)服務(wù)公司遠(yuǎn)洋服務(wù)在港交所主板上市，股價(jià)表現(xiàn)也一般，從最初的5.88港元每股跌到現(xiàn)在的1.5塊多港元每股。
房地產(chǎn)黃金時(shí)代，遠(yuǎn)洋集團(tuán)股民沒(méi)有吃到太多紅利。但黑鐵時(shí)代，股民從中感受到的“寒氣”似乎也沒(méi)落下。
02
太久遠(yuǎn)的事情暫且不提，以2022年為例。蜜妹看到最新年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年全年業(yè)績(jī)，對(duì)比其他央、國(guó)背景房企，遠(yuǎn)洋集團(tuán)似乎沒(méi)那么穩(wěn)。
2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議銷售額1002.9億元，同比降幅26%；營(yíng)業(yè)額461.27億元，同比下降28%。
橫向來(lái)看，其他國(guó)、央企的業(yè)績(jī)雖然談不上優(yōu)秀，但至少降幅沒(méi)這么猛。比如體量和遠(yuǎn)洋集團(tuán)相差無(wú)幾的華發(fā)，2022年?duì)I業(yè)收入591.90億元，同比還增長(zhǎng)了15.51%；甚至民企美的置業(yè)，營(yíng)收同比也只微降1%。
體量大的比如保利，2022年?duì)I收2811.08億元，同比僅下降1.4%；華潤(rùn)置地營(yíng)收2070.6億元，同比小幅下降2.4%；招商蛇口就更別提了——營(yíng)收同比增長(zhǎng)13.92%。
利潤(rùn)方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)下滑更厲害。其中毛利潤(rùn)23.77億元，同比降幅約78.89%，歸母凈利潤(rùn)為-159.3億元，同比大降683.71%。毛利率則從2021年的17.52%，暴跌至2022年的5.15%，凈利率更是跌穿成負(fù)值：-33.93%。
這些數(shù)據(jù)別說(shuō)和部分國(guó)、央房企對(duì)比了，百?gòu)?qiáng)房企里降成這樣的也是少數(shù)。
好消息是，2023年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售似乎略有回暖。前幾天該司公告，2023年前4月累計(jì)協(xié)議銷售額約為235.8億元，銷售面積約173.7萬(wàn)平米，每平米均價(jià)約13600元。2022年同期，上述三個(gè)數(shù)據(jù)分別是219億元、137.8萬(wàn)平米、15900元。
今年前4月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額同比增長(zhǎng)了7.7%左右。不過(guò)，這一增速還是低于百?gòu)?qiáng)房企平均，此前中指院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至4月份，TOP100房企銷售總額為23934.6億元，同比增長(zhǎng)12.8%。后7個(gè)月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)得更加把勁兒了。
更糟心的事兒還在負(fù)債端。
如上圖，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的總貸款增加，為970.23億元，其中短債占比最多達(dá)39%，為380.92億元，2021年這一數(shù)據(jù)還是186.68億元。
另一邊，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在手現(xiàn)金大降。
2022年其現(xiàn)金資源總額（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、以及受限制銀行存款），一共為93.86億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋不了短債。
這直接導(dǎo)致了遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年的凈借貸比率飆升到183%，2021年這一數(shù)據(jù)為85%。如此來(lái)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持續(xù)賣(mài)資產(chǎn)真的非常必要。
03
另外值得一提的是此次交易的接盤(pán)方：居然之家。
5月19日，居然之家也發(fā)了公告，稱全資子公司北京居然之家擬從中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理手中收購(gòu)遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)車位、人防工程及相關(guān)附屬設(shè)施，收購(gòu)金額合計(jì)為19.63億元。
收購(gòu)的交易對(duì)價(jià)包括：目標(biāo)股權(quán)和目標(biāo)債權(quán)的優(yōu)先收購(gòu)權(quán)對(duì)價(jià)3.49億元，目標(biāo)股權(quán)和目標(biāo)債權(quán)轉(zhuǎn)讓交易對(duì)價(jià)16.04億元，產(chǎn)權(quán)車位交易對(duì)價(jià)1033.5萬(wàn)元，人防工程交易對(duì)價(jià)為0。
作為我國(guó)家居行業(yè)龍頭，居然之家這幾年受房地產(chǎn)下行影響亦很明顯。如下圖東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，2020年其營(yíng)收下降，歸母凈利潤(rùn)腰斬不止。2021年回暖明顯，但從歸母凈利潤(rùn)仍未達(dá)到2019年水平。2022年?duì)I收、凈利潤(rùn)同比又回到雙降。
2023年1季度，房地產(chǎn)行業(yè)稍有回暖，居然之家營(yíng)收同比微增4.53%為32.46億元，但歸屬凈利潤(rùn)還是下降了10.25%為4.53億元，扣非凈利潤(rùn)降幅更大為25.94%。
2023年1季度，居然之家的毛利率跌破40%，為39.2%，蜜妹看了下，2018-2022年，該司毛利率都在40%以上。
圖片來(lái)源|東方財(cái)富（特此感謝！）
不過(guò)，相比遠(yuǎn)洋集團(tuán)，居然之家的債務(wù)壓力沒(méi)那么大。2023年1季度資產(chǎn)負(fù)債率為60.35%。其實(shí)也不低了，2020年該司負(fù)債率才47.37%。
截至2023年1季度，居然之家有貨幣資金49.73億元，短期借款12.56億元、1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債24億元。
目前來(lái)看，居然之家更大的壓力在經(jīng)營(yíng)端。5月中旬，居然之家還發(fā)布公告，因未完成業(yè)績(jī)承諾，公司控制人汪林朋等業(yè)績(jī)承諾補(bǔ)償義務(wù)人應(yīng)返還2019-2021年度的現(xiàn)金股利共計(jì)7059.06萬(wàn)元。
綜上，從兩家公司目前的狀況來(lái)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、居然之家算是各取所需。不過(guò)今天（5月30日），兩家公司的股價(jià)表現(xiàn)頗為微妙。截至蜜妹發(fā)稿，遠(yuǎn)洋集團(tuán)大漲超10%，而居然之家則跌了一些。
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