自2020年中國證監(jiān)會 國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》發(fā)布以來，我國REITs正式啟動，以基礎設施領域的資產(chǎn)為試點；由于基礎設施領域的資產(chǎn)具有資產(chǎn)類型豐富、并且涉及民生領域與日常生活生產(chǎn)息息相關，同時資產(chǎn)屬性具有穩(wěn)定收益、現(xiàn)金流來源分散等特點對于我國發(fā)展REITs具有重大意義。
(相關資料圖)
目前來講，評估REITs資產(chǎn)質(zhì)量的好壞還沒有一個統(tǒng)一的標準，但有幾點基本要求是可以確定的：
第一、資產(chǎn)權(quán)屬清晰，從立項審批到建設以及后續(xù)的運營等審批手續(xù)以及運營資質(zhì)完備是基本要求，這個在發(fā)改委、證監(jiān)會、交易所發(fā)布的各項涉及REITs領域文件中都有說明；在上周五交易所發(fā)布的《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號—審核關注事項（試行）》中再次明確了此事項：1、權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確。2、不存在法定或者約定的限制轉(zhuǎn)讓、抵押、質(zhì)押的情形。3、不存在抵押、質(zhì)押等他項權(quán)利設定。4、基礎設施資產(chǎn)已通過竣工驗收，工程建設質(zhì)量和 安全標準符合相關要求。5、基礎設施資產(chǎn)的土地實際用途原則上應當與其規(guī) 劃用途、權(quán)證所載用途相符。6、基礎設施資產(chǎn)涉及經(jīng)營資質(zhì)的，相關經(jīng)營資質(zhì)或 者經(jīng)營許可應當合法、有效。
第二、經(jīng)營穩(wěn)健，這個穩(wěn)健經(jīng)營要求在擬上市前底層資產(chǎn)運營平穩(wěn)，現(xiàn)金流來源分散且合理，不完全依賴補貼，同時要求管理團隊對底層資產(chǎn)保持持續(xù)穩(wěn)定運營進行監(jiān)督，對于單一用戶現(xiàn)金流來源占比較高的項目要求說明合理性并且提供風險緩釋措施，保障基金份額持有人的利益。
第三、主動管理能力是考驗項目是否能夠保持長久收益的基礎，所以要求基金管理人提高資產(chǎn)運營效率，進行主動管理同時對委托運營管理機構(gòu)進行監(jiān)督考核，提高資產(chǎn)運營效率，降低成本。
從以上介紹可以看出，目前更能體現(xiàn)資產(chǎn)價值的是資產(chǎn)的運營效率，運營效率提高能夠為投資者創(chuàng)造更大的收益同時提高資產(chǎn)的價值；而現(xiàn)金流提供方的分散程度考驗基礎資產(chǎn)運營方對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、租戶市場運營情況等信息的掌握程度以及行業(yè)資源儲備。
近期，首批4只擴募REITs項目已經(jīng)通過審批，正在進行后續(xù)相關工作；而其中的一只產(chǎn)品張江光大園REIT擬擴募資產(chǎn)上海張潤置業(yè)有限公司（以下簡 稱“張潤置業(yè)”）的占比45.97%的租賃方“哲庫科技（上海）有限公司”決定關停。（為此華安基金發(fā)布哲庫科技市場關停傳聞說明的公告，哲庫科技已于2023 年 4 月與張潤大廈項目公司簽訂續(xù)租合同，繳納了保證金。公告中提出：目前未收到該公司是否關停的書面回復）
在交易所發(fā)布的最新修訂的《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號—審核關注事項（試行）》針對資產(chǎn)運營方面提出了如下幾條：其中，第十四條（四）基礎設施項目現(xiàn)金流來源合理分散，直接或者穿透后來源于多個現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應當資信情況良好，財務狀況穩(wěn)健。
第十九條?管理人應當披露基礎設施項目報告期內(nèi)現(xiàn)金流構(gòu)成、集中度、波動情況等，并分析現(xiàn)金流的獨立性和穩(wěn)定性。
第五十五條?產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目存在重要現(xiàn)金流提供方的，管理人應當披露重要現(xiàn)金流提供方的租約期限、合同續(xù)簽安排、承租面積占比和租金占比等租賃情況。
在前一段發(fā)布的基金一季報和2022年報顯示，部分項目在出租率以及使用率上都有不同程度的下降；導致不及市場預期二級市場價格持續(xù)回落，雖然近期有所反彈，但尚未穩(wěn)定。
雖然張潤大廈最大租賃方事情沒有最終定論，但影響是已經(jīng)造成了，如果OPPO 決定關停旗下子公司哲庫科技事情屬實，那么對于擬擴募的REIT項目將是一個巨大的考驗，如果后續(xù)緩釋措施沒有即時生效，將會導致時下本就不穩(wěn)定的二級市場再次雪上加霜。
今天二級市場會給予什么樣的反饋目前不得而知。但很顯然，資產(chǎn)收入來源單一用戶占比過大會導致在突發(fā)事件發(fā)生時對于項目的影響也是比較大的；同時，處置效率以及風險緩釋措施的有效性也面臨巨大考驗?，F(xiàn)金流來源單一用戶占比較大也給已經(jīng)上市和即將發(fā)行REITs的項目敲響了警鐘。