憑借雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整周期內(nèi)，新城控股卻逆勢(shì)走出了一條穩(wěn)健之路。
【資料圖】
9月2日，據(jù)上海清算所消息，新城控股擬于近期在銀行間市場(chǎng)發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)，這也是繼龍湖之后，又一家成功通過中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中債增”）擔(dān)保發(fā)債的房企。相比5月份的信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，此次中債增為房企發(fā)債提供全額無條件不可撤銷的償還擔(dān)保，信用保護(hù)進(jìn)一步增強(qiáng)。受此影響，9月5日~6日連續(xù)兩天，新城控股股票呈現(xiàn)上揚(yáng)走勢(shì)，截至9月6日收盤，新城控股報(bào)收21.27元/股，單日上漲3.65%。
中債增的擔(dān)保以及資本市場(chǎng)的反映背后，實(shí)際上是新城控股穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)、健康的財(cái)務(wù)在做支撐。
今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，其中歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)30.1億元，扣非歸屬母公司凈利潤(rùn)25.62億元。尤其值得注意的是，由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理業(yè)務(wù)的突出表現(xiàn)，上半年新城控股整體毛利率不降反升，21.9%的毛利率保持行業(yè)領(lǐng)先。
新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示，未來公司將一如既往地專注于地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心業(yè)務(wù)，踐行雙輪驅(qū)動(dòng)的公司戰(zhàn)略。
堅(jiān)持有回款的銷售上半年回款率超100%
對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，安全經(jīng)營(yíng)是最大的前提。
在業(yè)內(nèi)人士看來，從2021年下半年至今，房企大多都在“走鋼絲”。在這個(gè)過程中，不斷有房地產(chǎn)企業(yè)踏空掉落，但新城控股依然穩(wěn)行其間，甚至成為房企中相對(duì)安全、穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)之一，憑借的是其長(zhǎng)期堅(jiān)持的“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式。其中，開發(fā)業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的壓艙石，商業(yè)管理則提供穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。
今年上半年，新城控股的開發(fā)業(yè)務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提升。在房企銷售普遍呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且百強(qiáng)房企銷售規(guī)模同比下降超50%的情況下，新城控股上半年實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額651.6億元，回款金額達(dá)760.30億元，回款率117%，真正將“有回款的銷售、有歸集的銷售”落到了實(shí)處，為公司在行業(yè)資金普遍承壓的情況下提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
截至上半年末，新城控股在全國(guó)范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備總面積達(dá)到1.31億平方米，可滿足公司未來兩到三年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需。土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)上，新城控股在全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)布局，其中，一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37.05%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的29.46%。長(zhǎng)三角以外的三四線區(qū)域，新城控股的項(xiàng)目以綜合體為主，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
當(dāng)前，不少房企在投資端趨于謹(jǐn)慎，對(duì)此，王曉松也表示，公司會(huì)充分考慮行業(yè)和市場(chǎng)的變化，結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)情況，適時(shí)開展新項(xiàng)目拓展。
2022年已經(jīng)過半，行業(yè)形勢(shì)依然面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，在新變局之下，新城控股董事兼總裁梁志誠表示，全年公司提出了以“三?！睘楹诵牡墓芾砟繕?biāo)，即“保交付、保首開、保開業(yè)”，其中“保交付”為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重。
根據(jù)半年報(bào)披露，今年上半年，新城控股共實(shí)現(xiàn)60個(gè)子項(xiàng)目竣工交付，竣工面積為653.56萬平方米（含合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目）。今年下半年，新城控股計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1762.8萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目951.16萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目811.64萬平方米。
商業(yè)帶動(dòng)作用明顯整體毛利率超20%
隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，利潤(rùn)增速、利潤(rùn)率下滑已成常態(tài)。今年上半年，房企經(jīng)營(yíng)愈加困難，從上市房企利潤(rùn)表現(xiàn)來看，超半數(shù)盈利承壓，利潤(rùn)處于虧損狀態(tài)的亦不在少數(shù)。受此環(huán)境影響，TOP50房企毛利率中位數(shù)約在15%。而新城控股上半年整體毛利率達(dá)到21.9%，不僅超過行業(yè)平均水平，同時(shí)比去年同期還平穩(wěn)上升2.29%，表現(xiàn)較為突出。
較為可觀的毛利率背后，是新城控股商業(yè)板塊做出的突出貢獻(xiàn)。
一組來自于半年報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新城控股商業(yè)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)72.22%，并逆勢(shì)增長(zhǎng)1.64%。由于商業(yè)板塊利潤(rùn)表現(xiàn)堅(jiān)挺，因此帶動(dòng)了上半年新城控股整體毛利率的提升。
近年來，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)逐步進(jìn)入下行通道，不少企業(yè)也在探索和發(fā)力多元化賽道，布局商業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)不斷增多。
對(duì)此，新城控股董事兼聯(lián)席總裁曲德君表示，多家企業(yè)進(jìn)入相關(guān)領(lǐng)域，代表同行對(duì)商業(yè)賽道的認(rèn)可，對(duì)企業(yè)來說迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和競(jìng)爭(zhēng)也是必然的。目前商業(yè)行業(yè)主要發(fā)展趨勢(shì)有四個(gè)方面：經(jīng)過多年高速增長(zhǎng)，購物中心進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代；行業(yè)集中度提升，逐步進(jìn)入整合階段，頭部企業(yè)市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大，且紛紛開啟輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；受經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及疫情影響，單個(gè)商業(yè)體對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力不足，規(guī)?；⑦B鎖化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)凸顯；行業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，同時(shí)消費(fèi)客群、理念等都在深刻變化，這就導(dǎo)致商業(yè)的深度經(jīng)營(yíng)和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)成為企業(yè)的核心能力。
雖然面臨競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，但在曲德君看來，新城控股做商業(yè)具備優(yōu)勢(shì)，這體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是商業(yè)模式，二是先發(fā)布局，三是商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，三者打通才是核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。
在三方面優(yōu)勢(shì)發(fā)揮作用之下，今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入47.18億元，同比增長(zhǎng)20%。
從數(shù)量上看，截至8月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)132座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。此外，開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到191座，進(jìn)駐全國(guó)137個(gè)城市。
截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1189.06萬平方米，出租率達(dá)96.01%。報(bào)告期內(nèi)物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利31.62億元，占公司總毛利的比例大幅提升至34.14%。
曲德君表示，考慮到目前行業(yè)情況，公司將運(yùn)營(yíng)回暖、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)作為商管工作的重點(diǎn)。公司在輕重并舉的規(guī)劃下，保持規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)。下半年公司將持續(xù)促活廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)105億元的全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入目標(biāo)。
堅(jiān)守底線思維確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健
“底線思維”是新城控股最近一年頻繁提到的關(guān)鍵詞。在此引導(dǎo)下，面對(duì)2022年上半年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力較大的背景，新城控股也在主動(dòng)降低有息負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，控制融資成本。
截至2022年6月底，新城控股的有息負(fù)債為822億元，同比下降191.6億元，較2021年年末減少76.67億元。報(bào)告期內(nèi)，新城控股整體平均融資成本為6.5%，較2021年同期繼續(xù)下降。
從“三道紅線”指標(biāo)來看，截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，現(xiàn)金短債比1.06倍；凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)，三道紅線保持“綠檔”。
新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬表示，未來，公司將繼續(xù)積極配合國(guó)家及行業(yè)政策，穩(wěn)步降杠桿，并合理調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)、拉長(zhǎng)債務(wù)久期、降低融資成本。
眾所周知，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力較大，融資閘口并未完全放開，作為房企中發(fā)展較為穩(wěn)健的代表，新城控股上半年也不斷探索，積極開拓融資新渠道并取得突破。
例如，今年5月24日，中債增和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證助力新城控股2022年度第一期中票發(fā)行，這也是中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，創(chuàng)設(shè)總金額不超過1.3億元。5月30日，該筆票據(jù)完成簿記，據(jù)悉，該期中票發(fā)行規(guī)模10億元，期限2+1年，中誠信國(guó)際給予發(fā)行人主體和本期債項(xiàng)雙AAA評(píng)級(jí)。僅隔一天，5月31日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，這也是今年4月份以來第一筆民營(yíng)房企境外新發(fā)債券。
據(jù)管有冬介紹，2022年，新城控股公開市場(chǎng)債務(wù)到期約126億元，今年前8月已到期償還或提前償還103億元。接下來，公司也將繼續(xù)堅(jiān)持底線思維，做好資金排布，積極確保每筆債務(wù)到期償付。
對(duì)于公司未來的發(fā)展，新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示，公司管理層及控股股東都充滿信心。
這種信心也反映在股東的持續(xù)回購舉動(dòng)中。據(jù)新城控股董事長(zhǎng)王曉松介紹，一方面，公司以集中競(jìng)價(jià)交易方式回購股份，回購資金總額計(jì)劃不低于1億元、不高于2億元；截至8月末，已累計(jì)回購支付金額4934萬元。另一方面，公司控股股東的家族信托基金7月末通過二級(jí)市場(chǎng)增持公司母公司新城發(fā)展股份401萬股，耗資約1100萬港幣。
雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心受損，但中央和地方多次出臺(tái)利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，且隨著房貸利率下調(diào)、房地產(chǎn)金融監(jiān)管有序放松以及整體信貸環(huán)境的改善，預(yù)計(jì)市場(chǎng)信心將受到正面影響，行業(yè)基本面在下半年有望逐步修復(fù)。
在此背景下，新城控股也表示，將一如既往地專注于地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心業(yè)務(wù)，踐行雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，通過甄別潛力區(qū)域與城市，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，持續(xù)提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅(jiān)持輕重并舉，不斷夯實(shí)傳統(tǒng)開發(fā)的業(yè)務(wù)能力，把“有回籠的銷售，有利潤(rùn)的增長(zhǎng)、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”貫徹到經(jīng)營(yíng)動(dòng)作和管理思路之中。公司將通過“抓銷售、盤融資、緊運(yùn)營(yíng)、控風(fēng)險(xiǎn)、保利潤(rùn)、調(diào)結(jié)構(gòu)”積極作為，在行業(yè)新格局中走高質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展之路。