“沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)”。新城控股董事長(zhǎng)王曉松以這句話為新的一年定調(diào)。
3月31日，新城控股（601155.SH）舉行線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)王曉松、總裁梁志誠(chéng)、聯(lián)席總裁曲德君、高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬出席。
2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額2338億元，年度回款2387億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682億元，同比增長(zhǎng)16%。全年新開(kāi)30座吾悅廣場(chǎng)，全國(guó)累計(jì)已在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)130座，去年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，超額完成目標(biāo)。財(cái)務(wù)上繼續(xù)壓降杠桿，按“三道紅線”要求，已處于“綠檔”中。
對(duì)于重啟公開(kāi)市場(chǎng)融資與拿地，王曉松表示正在密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向和機(jī)會(huì)。他預(yù)計(jì)宏觀政策將持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，將會(huì)繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定器的作用，樓市有望回穩(wěn)，走入良性循環(huán)。
銷售穩(wěn)健，財(cái)務(wù)“綠檔”
2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額2338億元，年度回款2387億元，累計(jì)銷售面積約2355萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682億元，同比增長(zhǎng)16%。實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.98億元，扣非歸母凈利潤(rùn)102.45億元。
期內(nèi)新增竣工面積3290萬(wàn)平米，截至期末已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積3422萬(wàn)平米，鎖定未來(lái)營(yíng)收及利潤(rùn)的可結(jié)算資源充足。
公司總資產(chǎn)達(dá)5343億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593億元，同比增長(zhǎng)17%。
在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，新城控股邁入“綠檔”。2021年年報(bào)顯示，新城控股在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍，凈負(fù)債率為48.12%，剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個(gè)百分點(diǎn)。按照貨幣資金和短期借款的計(jì)算口徑，現(xiàn)金短債比則為1.92倍。
截至報(bào)告期末，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長(zhǎng)5657%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正；公司整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。2021年新城控股的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)22.73%，位于行業(yè)前列。
自上市以來(lái)，新城控股今年首次披露其合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債，根據(jù)2021年年報(bào)，合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債僅為115.13億元。
過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度不斷加大。新城控股積極開(kāi)展到期債券置換，期內(nèi)先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國(guó)銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過(guò)發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。期內(nèi)成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%。
對(duì)于今年重啟公開(kāi)市場(chǎng)融資，董事長(zhǎng)王曉松在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，近期一直在關(guān)注公開(kāi)市場(chǎng)融資機(jī)會(huì)，包括吾悅廣場(chǎng)的盤(pán)活機(jī)會(huì)，“我們一直在進(jìn)行相應(yīng)籌備，前段時(shí)間，部分民營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)困難，整個(gè)地產(chǎn)板塊二級(jí)市場(chǎng)債券價(jià)格有很大波動(dòng)，現(xiàn)階段發(fā)行利率高，還不符合我們對(duì)融資成本的要求。隨著按揭貸、開(kāi)發(fā)貸改善，相信公開(kāi)市場(chǎng)很快有機(jī)會(huì)”。
商業(yè)擴(kuò)容，增長(zhǎng)強(qiáng)勁
新城控股一直堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，多年來(lái)沉淀的100多座購(gòu)物中心，成為新城控股不同于其他房企的優(yōu)勢(shì)?；葑u(yù)在此前覆蓋新城控股的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，新城旗下購(gòu)物中心獲得的強(qiáng)勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動(dòng)性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。
截至2022年3月25日，新城控股已開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)130座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。已布局（含在建、擬建）的吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到189座，進(jìn)駐全國(guó)135個(gè)城市，覆蓋全國(guó)GDP80%區(qū)域。
2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標(biāo)，同比增長(zhǎng)51%，全年新開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)共30座。截至期末吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1248.38萬(wàn)平方米，整體出租率為97.63%，物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.64%。
新城控股也披露了2022年商業(yè)發(fā)展目標(biāo)：全年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、到2022年底開(kāi)業(yè)總數(shù)達(dá)到155座，全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入目標(biāo)為105億元。
吾悅廣場(chǎng)的出租率和穩(wěn)定現(xiàn)金流表現(xiàn)，使得盤(pán)活這部分資產(chǎn)有了更大操作空間。業(yè)績(jī)會(huì)上王曉松透露，目前新城控股889億元有息負(fù)債中，已有109億元為通過(guò)吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行的融資，2022年一季度也有新的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地。
此外，由于吾悅廣場(chǎng)拿地前，新城控股會(huì)與地方政府溝通一年多甚至兩年，更容易建立較好的信任關(guān)系。業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層透露，基于上述原因，新城控股可以較合理規(guī)范地提取預(yù)售資金，整體預(yù)售資金監(jiān)管層面屬于較為正常的監(jiān)管比例，無(wú)過(guò)度監(jiān)管的情況。2021年12月末，公司貨幣資金552億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金167億元，可動(dòng)用部分較為充裕。
疫情對(duì)購(gòu)物中心發(fā)展產(chǎn)生較大影響，對(duì)此，聯(lián)席總裁曲德君表示，吾悅廣場(chǎng)響應(yīng)政府號(hào)召，做好各種疫情防控，對(duì)重點(diǎn)品牌給予租金減免，確實(shí)受到不同程度的影響。不過(guò)，吾悅廣場(chǎng)整體上依然保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不斷向好，商業(yè)營(yíng)業(yè)收入均超額達(dá)標(biāo)，2021年整體客流超11億人次，同比增長(zhǎng)62%，2021年商戶整體銷售額572億元，同比增長(zhǎng)79%。
“近兩年購(gòu)物中心行業(yè)的發(fā)展盡管受到疫情因素的影響，但市場(chǎng)空間還是很大，關(guān)鍵是看如何在競(jìng)爭(zhēng)中分得更大的份額。”曲德君說(shuō)，接下來(lái)，新城商業(yè)會(huì)提升品牌招商能力，在與原有的各類核心品牌保持密切合作關(guān)系的同時(shí)，積極引進(jìn)標(biāo)桿、首進(jìn)品牌，將強(qiáng)調(diào)深度經(jīng)營(yíng)，積極創(chuàng)新，不斷探索新模式。
土儲(chǔ)充足，精準(zhǔn)投拓
在土地市場(chǎng)，2021年，新城控股保持合理投資強(qiáng)度，在確?，F(xiàn)金流安全的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)布局。截至2021年末，新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.38億平方米，其中一二線城市占比37%，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線城市占比30%；從區(qū)域劃分層面看，長(zhǎng)三角區(qū)域占比達(dá)37%，粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計(jì)占比63%。
商業(yè)方面，2021年新城控股新獲取吾悅廣場(chǎng)32座，其中重資產(chǎn)16座、輕資產(chǎn)16座。
對(duì)于今年何時(shí)重啟拿地，王曉松表示：“公司正對(duì)土地市場(chǎng)保持密切關(guān)注，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，視市場(chǎng)情況，在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上來(lái)做出決定，選好城市、機(jī)會(huì)和時(shí)間來(lái)精準(zhǔn)投拓，保障公司的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)?！?/p>
他還透露，在沉淀資金拓展土地之外，輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)仍然可以繼續(xù)推進(jìn)。今年1-2月已經(jīng)新獲取了1座，均在沒(méi)有資金沉淀的情況下為未來(lái)可持續(xù)的租金收入增長(zhǎng)提供了保障，這也是和其他企業(yè)相比，新城核心優(yōu)勢(shì)所在。
展望房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，王曉松表示：“沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)?！苯衲?月，新城控股已經(jīng)實(shí)現(xiàn)單月銷售額112億元，位列行業(yè)第六位，銷售回暖跡象明顯。
王曉松預(yù)計(jì)，2022年宏觀政策將持續(xù)發(fā)力，對(duì)降準(zhǔn)、降息有預(yù)期，房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，會(huì)發(fā)揮穩(wěn)定器的作用，在“房住不炒”的前提下，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)局部放松，加大對(duì)剛需、改善的支持力度，樓市有望回穩(wěn)，走入良性循環(huán)，房企應(yīng)該堅(jiān)持租售并舉、多元渠道發(fā)力。現(xiàn)在只是短期恐慌，房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有本質(zhì)性變化。