2022年末，房企融資政策迎來轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。
進入2023年，1月10日，央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會，強調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃。此后多部門也陸續(xù)強調(diào)，要促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實“金融16條”等。同時，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢。
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除了部分優(yōu)質(zhì)及白名單房企融資開閘，存量資產(chǎn)盤活也有了新突破。2月21日中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了項目層面盤活資產(chǎn)的另一種方式。
雖然當(dāng)前已出現(xiàn)融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險仍未完全出清，市場信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。
從歷年80家典型房企的融資總量來看，2023年前4月80家典型房企的融資量為2254億元，同比下降23%；其中2023年4月融資量為497億元，同比下降29%。2022年四季度以來雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。
從企業(yè)債券發(fā)行來看，2023年前4月企業(yè)發(fā)債金額達1330億元，相比2022年同期下降了8%。其中，境內(nèi)發(fā)債1263億元，相比同期增長了14%;而境外發(fā)債相比同期大幅下降81%到67億元，占比同比下降了21個百分點至5%。
從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本高達8.92%，較2022年全年抬升1.87個百分點；境內(nèi)債券融資成本3.52%，較2022年全年略下降了0.02個百分點。境外融資成本較高主要為期內(nèi)萬達發(fā)行了境外債券成本高達11%，從而提升了整體利率水平。此外境內(nèi)債券融資成本較低，主要由于發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯。
隨著境內(nèi)發(fā)債成本降低以及境內(nèi)發(fā)債占比攀升，整體發(fā)債融資成本呈現(xiàn)下滑趨勢。2023年前4月整體新增債券類融資成本3.79%，較2022年全年下降0.44個百分點。
從各梯隊表現(xiàn)來看，2023年前4月TOP10房企的發(fā)債總量為256億元，同比下降54%，降幅相對其他梯隊較大，主要在于去年同期TOP10梯隊中發(fā)債房企較多，且規(guī)模較大；如中海2022年1月就發(fā)行了30億的中票，龍湖發(fā)行了28億的公司債；而萬科前兩月更是發(fā)行了80億的中票。進入2023年這類房企由于債券應(yīng)發(fā)盡發(fā)，或通過管控負(fù)債規(guī)模，維持穩(wěn)健運營，發(fā)債規(guī)模有所下降；但從融資成本來看，TOP10房企僅為2.80%，同比下降了0.56個點，處于各梯隊的最低位。
此外TOP11-30與TOP51+梯隊的房企，發(fā)債規(guī)模分別增長20%及11%；TOP31-50梯隊房企發(fā)債規(guī)模是增長最高達44%，主要是由于保利置業(yè)期間發(fā)行了多筆公司債及中票。
從企業(yè)的性質(zhì)分類來看，2023年前4月國企、央企的發(fā)債量為1148億元，同比增長了5%，民營企業(yè)發(fā)債量為182億元，同比大幅下降48%，從而使得國企央企的發(fā)債占總量占比較2022年的72%繼續(xù)上漲14個pct至86%，主要由于規(guī)模國企央企歷來財務(wù)較為穩(wěn)健，同時具有天然的信用背景優(yōu)勢，受到融資政策影響較小。
從成本上來看，國企央企2023年前4月的融資成本為3.38%，民營企業(yè)達到6.34%，兩者之間的差距達到2.96個百分點，未來在行業(yè)集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本預(yù)計將持續(xù)分化，更多的低息債將持續(xù)流向優(yōu)質(zhì)房企。
進入2023年，債務(wù)違約現(xiàn)象仍在持續(xù)，與此同時，出險房企的債務(wù)重組進程也明顯提速。雖然當(dāng)前這些房企的債務(wù)壓力依然很大，但隨著利好消息的傳來，行業(yè)信心也有望逐步修復(fù)。
2023年3月10日，佳兆業(yè)集團在停牌近一年后復(fù)牌，成為2023年首家復(fù)牌的出險房企。此后3月28日，融創(chuàng)境外債務(wù)重組公布進展。融創(chuàng)90.48億美元的境外債務(wù)重組，已與境外債權(quán)人小組訂立重組支持協(xié)議（融創(chuàng)的債權(quán)人小組持債金額超過30%，近30億美元）；4月12日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告稱，達成復(fù)牌指引及恢復(fù)買賣。與此同時，4月14日花樣年債務(wù)重組方面也傳出利好，有消息稱花樣年40億美元境外債務(wù)的庭內(nèi)重組方案已經(jīng)獲得了足夠多債權(quán)人的支持，擁有75%債權(quán)的投資人簽署了同意書以接受重組支持協(xié)議。
目前從出險房企的進展來看，部分違約開發(fā)商正考慮將債轉(zhuǎn)股作為延長或重組債務(wù)計劃的一部分。如2023年1月底，華夏幸福與其離岸債權(quán)人達成協(xié)議，對其49.6億美元的離岸債券進行重組，方案涉及股權(quán)抵償。該協(xié)議安排重組已于1月底取得英國法院裁決生效。重組后，華夏幸福將有近八成金融債務(wù)實現(xiàn)重組。這也是自2022年富力地產(chǎn)重組美元債后，國內(nèi)房企首次實現(xiàn)對境外債“以股抵債”的重組交易，目前包括恒大、花樣年等在內(nèi)的房企也在嘗試推進“債轉(zhuǎn)股”的方式化解境外債務(wù)。
3月22日，中國恒大公布了境外債重組方案。具體內(nèi)容包括，方案1：協(xié)議安排債權(quán)人可以按其可獲償金額1:1的轉(zhuǎn)換比率獲得將由該公司發(fā)行的新票據(jù)，新票據(jù)期限為10-12年，將隨著時間的推移償還。方案2：協(xié)議安排債權(quán)人可以選擇將其可獲償金額轉(zhuǎn)換為：期限為5-9年的將由該公司發(fā)行的新票據(jù)；由5筆與恒大物業(yè)、恒大新能源汽車或該公司上市股票掛鉤的股權(quán)掛鉤票據(jù)構(gòu)成的組合，掛鉤方式包括由其擔(dān)保、掛鉤、可強制交換或可強制轉(zhuǎn)換對應(yīng)股票（按所適用的）；或者是兩者的組合。4月3日，中國恒大披露境外債務(wù)重組進展，恒大已與債權(quán)人特別小組成員（其分別持有現(xiàn)有恒大和現(xiàn)有景程票據(jù)的未償還本金總額超過20%及35%）簽訂了三份重組支持協(xié)議。據(jù)此各方同意合作以促進擬議重組的實施，并表示誠邀所有債權(quán)人盡快審閱適用的重組支持協(xié)議并加入適用的重組支持協(xié)議。
對于出險房企而言，債務(wù)重組落地越早越好，有利于企業(yè)盡快向正常經(jīng)營過渡。但重組展期也并非適用于每一家出險房企，因為這種方式主要是以時間換空間，僅將償債時間延后，而實質(zhì)債務(wù)壓力并未減少，這也意味著企業(yè)需要在約定時間內(nèi)恢復(fù)足夠的流動性，因此僅有項目變現(xiàn)能力強、資產(chǎn)價值高、流動性釋放預(yù)期較好的出險房企可能得到市場的認(rèn)可進行債務(wù)的整體重組和展期。從目前落地狀況來說，債權(quán)人對整體債務(wù)重組仍保持著謹(jǐn)慎態(tài)度，部分企業(yè)重組方案也一再優(yōu)化，但是仍有較大的通過難度。
與此同時，一些出險房企同時面臨境內(nèi)與境外債務(wù)重組，由于政策環(huán)境、債權(quán)人的權(quán)益保障不一樣，因此也面臨不同的難度，這些企業(yè)重組方案的制定與談判并不簡單，目前僅有富力地產(chǎn)、華夏幸福、花樣年等部分企業(yè)基本完成了境內(nèi)和境外債務(wù)的整體重組。龍光集團、融創(chuàng)中國等企業(yè)盡管完成了境內(nèi)債務(wù)整體展期，但境外債務(wù)展期工作尚未落地，債務(wù)的重組工作還將繼續(xù)。
目前來看，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。尤其是對于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企；股權(quán)融資雖然大多數(shù)民企都可以使用，且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲，但是這種融資方式卻并不具有可持續(xù)性。在境外，雖然部分優(yōu)質(zhì)房企通過內(nèi)保外貸完成了境外融資，但是對于大部分企業(yè)而言境外融資環(huán)境依然處于冰封期。
與此同時，從債務(wù)到期來看，2023年前4月房企債券到期總規(guī)模為3323億元，而發(fā)行規(guī)模僅為903億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模268%，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。
2023年7月及9月仍舊有到期高峰，今年房企的債務(wù)壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。
對于有著優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企而言，可以多加關(guān)注近期的政策動向，尤其是不動產(chǎn)私募投資基金等工具，從而有效盤活旗下存量資產(chǎn)，減輕母公司財務(wù)壓力。
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文章來源:丁祖昱評樓市