過去三年，中國經濟社會發(fā)展遭遇國內外多重超預期因素沖擊，風險挑戰(zhàn)前所未有，但作為全球第二大經濟體，經濟韌性也愈發(fā)顯現。歷經三年疫情沖擊及外部全面貿易壁壘阻礙，中國仍穩(wěn)住宏觀經濟大盤，經濟總量穩(wěn)健持續(xù)擴大。在此之際，中國進一步提出高質量發(fā)展國策，支柱產業(yè)迎來健康發(fā)展機遇。
當然，顧名思義，高質量發(fā)展是一個有目標性的發(fā)展，核心是高質量。抓住高質量發(fā)展陣痛期拐點，篩選出長勝優(yōu)質企業(yè)，將是投資勝敗的關鍵。
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拐點的信號是什么，何謂優(yōu)質企業(yè)？去年底宣布放開疫情，今年定調聚焦經濟發(fā)展，上下一心、全心全意搞經濟，經濟復蘇成為2023年最核心的關鍵。與之配套的是，今年以來政策暖風不斷吹起，以房地產穩(wěn)經濟為核心，以科技為突破點，拐點信號明顯。
拐點來了，優(yōu)質企業(yè)在哪里？首先是行業(yè)，每個行業(yè)有其發(fā)展規(guī)律和生意屬性。好的行業(yè)一定是發(fā)展空間大，永續(xù)性強以及現金流好。同時符合三點的行業(yè)不算很多，但物業(yè)算是其中很典型的行業(yè)之一。
等風的物業(yè)股
房子是大多數人一輩子最大消費品，物業(yè)服務則是很多家庭終身的消費，兩者都是經濟支柱，與宏觀經濟以及居民消費能力息息相關，行業(yè)空間巨大。根據中指研究院報告，2022年，物業(yè)服務百強企業(yè)管理面積同比增速達12.43%，合約面積增至8574.16萬平方米，高出管理面積2000多萬平方米，奠定了未來增長的堅實基礎。同時，中指院估算到2026年全國物業(yè)管理規(guī)模將達到355億平方米、2025年全國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入約為8436億元，對比2022年的全國物業(yè)管理行業(yè)總面積為289.24億平方米及2022年全國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收6941億元均增量明顯。當前，物業(yè)服務行業(yè)當前集中度仍較低，在高質量發(fā)展背景下，優(yōu)質企業(yè)未來仍有較大發(fā)展空間。
生意模式上，物業(yè)服務終身消費及收租式的業(yè)務模式，永續(xù)性強、現金流好。可以說，物業(yè)服務是最好估算的行業(yè)之一，稱得上是可以內生外延雙向加強版的水電公共事業(yè)股。但目前物業(yè)股整體極度低估，以近幾年高峰利潤估算，很多處于個位數PE估值，潛在投資收益率巨大。
在經過兩年蟄伏，地產及物業(yè)股終于迎來持續(xù)性政策暖風。6月25日，揚州宣布解除樓市限購、限售，據中指研究院提供給21世紀經濟報道記者的統計數據，今年以來，福清、常州、寧德、滎陽等地相繼取消了限售或限購，另有包括杭州、南京、廈門、青島、惠州、徐州、常州、成都等17個城市對限購、限售條件進行了優(yōu)化。
與政策相匹配的，是優(yōu)質物業(yè)股的繼續(xù)上市。6月30日，時隔近半年之后，物業(yè)服務板塊迎來再迎優(yōu)質新成員宣布招股，深耕于浙江及長三角地區(qū)的優(yōu)質綜合物業(yè)管理服務供應商——眾安智慧生活（2271.HK）宣布招股。在行業(yè)拐點之際，帶來新氣象！
深耕浙江及長三角，優(yōu)質物業(yè)潛力無限
2019年至2021年，優(yōu)質物業(yè)股集中上市，帶來行業(yè)股價持續(xù)性的高光表現。眾安智慧生活，是在行業(yè)兩年蟄伏、調整之后重新上市，可謂意義重大，更能代表其優(yōu)質性。
眾安智慧生活總部位于杭州，是一家深耕于浙江省及長江三角洲地區(qū)，且信譽良好的老牌綜合物業(yè)管理服務供應商。截至2022年12月31日，眾安智慧生活在管面積約1283萬平方米，合約面積約1945萬平方米，合約/在管面積比達到約1.52倍。公司在管項目95個，其中有63個在經濟發(fā)達的浙江省，占比高達66.3%；31個項目在安徽省，占比達到32.6%。
眾安智慧生活業(yè)務核心地帶長江三角區(qū)為國內經濟最發(fā)達地區(qū)之一，城市化率及人均年可支配收入顯著高于國家平均水平，并且近兩年在行業(yè)困境中表現優(yōu)于全國整體水平，例如，2022年，長三角商品住宅均價為1.5萬元/㎡，同比+2%，而全國均價為1.0萬元/㎡，同比-2%。核心城市經濟好，人口虹吸效應強，物業(yè)的核心城市分布，關系著未來發(fā)展前景。眾安智慧生活可謂占得先機。
2020至2022年三年疫情，眾安智慧生活營收逆市取得收入年復合增長率達到17.7%，顯著高于百強物業(yè)服務平均收入13.5%的年復合增長率。同期三年合約面積復合增長率高達18.6%，也為未來增長潛力奠定基調。此外，眾安智慧生活母公司眾安集團（672.HK）于2022年逆市取得突出業(yè)績和亮眼的財務表現，營收、利潤、經營性現金流凈流入三大核心指標均實現大幅度增長，為眾安智慧生活提供更加堅實的支持。
據最新消息，眾安智慧生活首日招股，國際配售部分已獲足額認購。一方面，代表物業(yè)股上市仍大受關注，另一方面也說明眾安智慧生活優(yōu)質性獲認可。根據招股書，眾安智慧生活招股價定在1.18至1.48港元每股，對應2022年的調整上市費用后的歸母凈利潤的市盈率（PE）倍數介于9.1至11.4倍。截至2023年6月30日，已在港股上市的物管公司的2022年平均PE倍數為18.3倍，已在港股上市且與眾安智慧生活可比的同樣專注長三角地區(qū)的物管公司的2022年平均PE倍數為17.0倍。眾安智慧生活相較其他物管企業(yè)來說，目前其IPO估值相較市場水平存在一定折扣。另外，受市場回暖等利好因素影響，在港上市的物管公司股價在截至6月30日過去一周的平均漲幅為1.9%、頭部物管公司平均漲幅為4.9%，可見目前港股市場上物業(yè)股股價整體均有所回升。
眾安智慧生活以杭州為根基，浙江為基本盤，逐步拓展至長三角區(qū)域，近三年業(yè)績、在管面積、合約面積穩(wěn)步增長，擁有卓越的第三方拓展能力，且母集團土儲豐富、財務穩(wěn)健、業(yè)績突出。眾安智慧生活全方位體現優(yōu)質，獲得市場搶購性認可，值得一提的是，人民幣國際化背景下，香港市場地位日益凸顯，浙江省委書記易煉紅在香港進行了為期一周的訪問，期間拜會了香港特區(qū)行政長官李家超，雙方就深化香港和浙江合作交換意見。疊加龍頭物業(yè)股近期表現較為活躍的多重利好因素影響，作為深耕浙江及長三角優(yōu)質物業(yè)股，眾安智慧生活的招股順利，力證了物管市場正呈現逐步回暖、穩(wěn)中向好的良好態(tài)勢。