過去兩年間，與房地產(chǎn)聯(lián)系密切的物管公司扎堆IPO，它們在上市后“跑馬圈地”，試圖以此壯大規(guī)模，減少對地產(chǎn)母公司的依賴。隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域的深度調(diào)整，不少物企受到波及，堅持獨立生長并取得一定成效的企業(yè)有著更高的抗風(fēng)險能力。
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“我們一直堅定走獨立和市場化道路，截至期末第三方項目在管面積占比達到88%以上，獨立性和品牌號召力進一步提升。”對于今年上半年的經(jīng)營表現(xiàn)，合景悠活執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官楊靜波總結(jié)道。
8月24日，合景悠活召開中期業(yè)績會，與楊靜波一同出席的還有集團首席執(zhí)行官王建輝以及投資者關(guān)系及資本市場部負責人李明明。
上半年，該公司實現(xiàn)營收20.64億元，同比增長68%；對應(yīng)歸母凈利潤約3.14億元，與去年同期基本持平；毛利同比增長14.5%至6.22億元；毛利率則較2021年末下降約7.5個百分點至30.1%。
對于毛利率下滑的原因，楊靜波直言主要是由于毛利率較低的公建項目數(shù)量增加、業(yè)務(wù)組合發(fā)生變化以及在品質(zhì)、抗疫及科技賦能方面的投入加大三方面因素影響。
截至6月末，合景悠活分別獲得了江西于都縣人民醫(yī)院、上海工商信息學(xué)校及大良重點區(qū)域環(huán)保降塵項目等公建及城市服務(wù)項目。受此影響，其來自公建物業(yè)的收入占比從去年同期的10%增至32%，整體非住宅物業(yè)的收入占比由去年同期的31%提升至50%。
按業(yè)務(wù)板塊劃分來看，報告期內(nèi)，合景悠活住宅業(yè)務(wù)的毛利率約為25%，非住宅板塊則為35.3%，“這符合管理層此前預(yù)期，在行業(yè)中也處于中等偏上的水平。”劉明明透露，隨著各板塊業(yè)務(wù)的增長，預(yù)期集團未來毛利率將保持穩(wěn)中有升。
非住宅業(yè)務(wù)的提升在管理規(guī)模中體現(xiàn)得更為直觀。截至6月末，合景悠活擁有在管面積2.14億平方米，合約面積2.86億平方米，分別同比增長29.7%和28.9%。其中，在管面積里的住宅物業(yè)占比為47%，公建物業(yè)27%、城市服務(wù)18%、商業(yè)物業(yè)及運營8%，整體非住宅物業(yè)占比提升至53%，即約1.13億平方米；同期合約面積中的非住宅物業(yè)規(guī)模亦達到約1.38億平方米，同比增長80.7%。
外拓的發(fā)力是促進非住業(yè)務(wù)占比提升的主要原因。2020年10月上市以來，合景悠活在收并購市場一路高歌猛進，很快實現(xiàn)規(guī)模破億。在借助收并購撬動規(guī)模的同時，其亦完成了對多元業(yè)態(tài)的布局，那些被并表的標的也成為了合景悠活外拓的觸手。
以特麗潔為例，今年上半年，合景悠活完成了對該公司的收購，正式入局城市服務(wù)賽道。截至6月末，特麗潔進入西南及華中市場，為合景悠活拓展了15個新項目。
算上其它業(yè)態(tài)，報告期內(nèi)合景悠活共拓展新項目334個，合計新增外拓合約面積1400萬平方米，其中非住宅占比為64%。同時，集團第三方項目的管理面積達1.89億平方米，占總在管面積的88.2%。
盡管收并購標的為公司帶來明顯助力，但市場依然好奇合景悠活對投后企業(yè)的整合進程。關(guān)于這一問題，楊靜波在業(yè)績會上透露，公司從文化、體系、制度三個層面對被投企業(yè)進行整合，建立統(tǒng)一大平臺，在管理層核心業(yè)務(wù)、財務(wù)以及系統(tǒng)方面都有不同程度的賦能及對接，“現(xiàn)在在進一步實現(xiàn)深化的融合以及升級”。
截至6月末，合景悠活用于戰(zhàn)略收并購的27.03億港元“作戰(zhàn)”資金還剩下2.5億港元，按預(yù)期時間，這些資金將在2023年末前使用。談及未來在管面積的增長路徑及潛在收并購意愿，管理層直言，公司未來專注于內(nèi)生性增長以及市場化發(fā)展戰(zhàn)略，但若有優(yōu)質(zhì)標的亦仍將考慮。
對于優(yōu)質(zhì)標的，管理層也給出了具體標準，如是否在專業(yè)賽道中有特殊資質(zhì)、專業(yè)區(qū)域是否有特殊規(guī)模效益，“形式多樣，屆時是通過收并購或資源互換或成立合資公司，管理層也仍在探討”。
不過，在優(yōu)質(zhì)標的難尋的當下，合景悠活又該如何加強經(jīng)營的可持續(xù)性？王建輝指出，未來整個行業(yè)將經(jīng)歷數(shù)字化提質(zhì)增效的管理模式變革階段，公司將抓住時機加大數(shù)字化投入建設(shè)，并在品質(zhì)上繼續(xù)發(fā)力，保持規(guī)模、團隊能力等穩(wěn)定增長。
談及物管企業(yè)的股價估值波動，李明明稱，物業(yè)板塊的估值回調(diào)主要是受宏觀環(huán)境及部分房企信用風(fēng)險影響，并非物業(yè)基本面問題，板塊回恢復(fù)需要一定時間和信心，但中長期趨勢不會改變，“物業(yè)公司有著非常強的抗周期屬性，現(xiàn)金流較強，相信板塊成長性、確定性一定會被資本市場看到”。