“去年下半年，整個(gè)市場(chǎng)面快速遇冷。我們作為民營(yíng)企業(yè)立刻有了感知，所以加強(qiáng)銷(xiāo)售回籠，?，F(xiàn)金流，對(duì)我們來(lái)說(shuō)能夠安全的活下去肯定是第一要?jiǎng)?wù)?！痹谛鲁强毓桑?01155.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新城”）3月31日舉行的2021年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，董事長(zhǎng)王曉松表示，新城從2020年開(kāi)始已經(jīng)不盲目追求規(guī)模，提出由增量轉(zhuǎn)向提質(zhì)，以資本回報(bào)率為核心并聚焦利潤(rùn)。規(guī)模讓步，聚焦資本回報(bào)率和利潤(rùn)在房地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)的規(guī)模追逐戰(zhàn)中，新城早已轉(zhuǎn)向?qū)Πl(fā)展質(zhì)量的深層思考。業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上管理層表示，新城從2020年起，已經(jīng)不盲目追求規(guī)模，提出由增量轉(zhuǎn)向提質(zhì)，以資本回報(bào)率為核心，聚焦利潤(rùn)。“經(jīng)過(guò)2021年，企業(yè)會(huì)進(jìn)行深刻的自我審視。高杠桿在行業(yè)上行時(shí)是個(gè)助推劑，在行業(yè)承壓時(shí)則是‘壓死駱駝的稻草’，所以未來(lái)高杠桿高周轉(zhuǎn)的行業(yè)屬性也會(huì)發(fā)生變化，轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的發(fā)展?！蓖鯐运扇缡钦f(shuō)。王曉松表示，2021年公司全年毛利率是20.45%。從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速遇冷，新城也加強(qiáng)銷(xiāo)售回籠?！叭ツ晔稽S金周，我們開(kāi)始陸續(xù)對(duì)一些去化承壓的項(xiàng)目和首付比例比較高的客戶(hù)給予了一定折扣，因此，10、11月的單月銷(xiāo)售額都在200億以上，現(xiàn)金流快速回籠?！蓖鯐运商龟悺！拔磥?lái)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)基于一個(gè)常態(tài)化的水平從高杠桿高利潤(rùn)轉(zhuǎn)向管理要紅利的制造業(yè)。我相信行業(yè)的毛利會(huì)在目前的低谷逐步的修復(fù)。第一，目前招拍掛給予開(kāi)發(fā)商一些合理的利潤(rùn)，所以我覺(jué)得這是一個(gè)時(shí)間換空間，逐步置換土地的一個(gè)過(guò)程。”王曉松還提到，商管業(yè)務(wù)是公司一大核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，相信隨著越來(lái)越多吾悅廣場(chǎng)進(jìn)入成熟期，毛利率占比和毛利率水平都會(huì)進(jìn)一步提高?！拔蚁嘈旁诓痪玫膶?lái)，這兩方面的發(fā)展勢(shì)必會(huì)給公司整體毛利率水平帶來(lái)穩(wěn)步的提升。”此外，新城管理層表示，合約銷(xiāo)售目標(biāo)和拿地計(jì)劃要集合公司對(duì)市場(chǎng)的基本判斷和內(nèi)部資源計(jì)劃，并取決于上半年的拿地情況。根據(jù)“有回款的銷(xiāo)售、有利潤(rùn)的銷(xiāo)售”這一思路，截至2021年12月末，新城已獲取土地中，2022年可售貨值不少于2800億元；同時(shí)，按照新城施工節(jié)奏，上半年拿的土地都有可能形成當(dāng)年可售貨值，是對(duì)2022年業(yè)績(jī)指標(biāo)完成進(jìn)行有利的補(bǔ)充。截至報(bào)告期末，新城在全國(guó)范圍內(nèi)合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備1.38億平米，其中一、二線城市約占總土地儲(chǔ)備的37%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占總土地儲(chǔ)備30%。現(xiàn)金為王，自有資金可覆蓋全年到期債務(wù)安全的財(cái)務(wù)狀況決定了新城面對(duì)未來(lái)的底氣。根據(jù)監(jiān)管口徑計(jì)算，新城控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，凈負(fù)債率為48.12%，現(xiàn)金短債比為1.07。實(shí)現(xiàn)“三道紅線”轉(zhuǎn)綠。王曉松表示，2022年公司公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)到126億元，1至3月已到期償還或提前償還46億元，占比37%；其中3月份為43億元，達(dá)到公司全年的償債高峰期，未來(lái)公司將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，對(duì)投資者負(fù)責(zé)。王曉松介紹，新城已經(jīng)對(duì)償債做了兩手準(zhǔn)備。第一，合理控制融資成本的前提下，關(guān)注公開(kāi)市場(chǎng)以及吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)盤(pán)活的機(jī)會(huì)；第二，對(duì)現(xiàn)金流的排布具備底線思維，做好自有資金償還準(zhǔn)備，公司自有資金可以做到全年的到期債務(wù)償還?！半S著按揭開(kāi)發(fā)貸的改善，我相信公開(kāi)市場(chǎng)融資一定有機(jī)會(huì)，我們現(xiàn)在也是在做積極的準(zhǔn)備。”吾悅廣場(chǎng)作為新城的重要資產(chǎn)也為融資打開(kāi)了新的想象。王曉松表示，新城擁有100多座吾悅廣場(chǎng)，目前889億元的有息負(fù)債中109億是通過(guò)吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行的融資。據(jù)管理層介紹，新城目前只有30%左右吾悅廣場(chǎng)做了抵押和融資，剩余處于無(wú)抵押的自由狀態(tài)，以后可以根據(jù)公司融資規(guī)劃做出安排。2021年下半年以來(lái)，新城控股多措并舉助推公司發(fā)展、維護(hù)投資者利益，提前贖回美元債、提前兌付中期票據(jù)之余，新城宣布擬以不低于1億元不超過(guò)2億元人民幣的自有資金回購(gòu)公司股份。管理層表示，回購(gòu)能給行業(yè)帶來(lái)一些正能量，讓行業(yè)看到還有很多優(yōu)秀的企業(yè)正在努力。已開(kāi)業(yè)130座吾悅廣場(chǎng)作為新城“雙輪驅(qū)動(dòng)”運(yùn)營(yíng)模式的重要組成，2021年，商業(yè)板塊業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好。2021年，公司實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入80億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的4.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利58億元，占公司毛利的17.15%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量同步提升達(dá)72.64%。2021年，公司進(jìn)一步完善吾悅廣場(chǎng)的全國(guó)化布局，商業(yè)規(guī)模和影響力持續(xù)擴(kuò)大。管理層介紹，新城在過(guò)去的13年基本實(shí)現(xiàn)了商業(yè)板塊的全國(guó)化布局，截至目前已經(jīng)在28個(gè)省135個(gè)大中城市布局了189座吾悅廣場(chǎng)，具有較大的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。包括吾悅廣場(chǎng)的品牌影響力，連鎖式大型項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，深入不同地區(qū)不同級(jí)別城市的全國(guó)化布局能力，這些能力都為后續(xù)發(fā)展提供了支撐和保障。據(jù)悉，吾悅廣場(chǎng)深耕長(zhǎng)三角、布局全國(guó)化，其中江蘇省45座，浙江省16座，安徽省15座，55%的項(xiàng)目位于一二線及優(yōu)質(zhì)三線城市。新城計(jì)劃，2022年實(shí)現(xiàn)商業(yè)總收入105億元，新開(kāi)業(yè)輕重資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)25座。面對(duì)疫情的挑戰(zhàn)，近兩年來(lái)仍有68座吾悅廣場(chǎng)如期精彩開(kāi)業(yè)，其中2021年新開(kāi)業(yè)30座，2021年末累計(jì)在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)達(dá)130座、在管商業(yè)建筑面積1248萬(wàn)方，并持續(xù)獲得行業(yè)認(rèn)可。管理層強(qiáng)調(diào)，新城的輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)在繼續(xù)推進(jìn)。去年全年共獲取輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)16座，今年1-2月也獲取了1座，均在沒(méi)有資金沉淀的情況下為未來(lái)可持續(xù)的租金收入增長(zhǎng)提供了保障，這也是和其他企業(yè)相比，新城核心優(yōu)勢(shì)所在。
