在2023年的開端，回首2022年，相信對(duì)所有地產(chǎn)人來說都是特別難忘的一年。
希望中國(guó)地產(chǎn)人在對(duì)2022年做了總結(jié)后，仍能對(duì)2023年保持樂觀，能夠走出一條自己的新路。
(資料圖片僅供參考)
2022回顧與總結(jié)
01
政策
1、政策三部曲
今年的政策變化，可以稱之為“政策三部曲”。
上半年，各地都在出臺(tái)松綁刺激購(gòu)房者、放松市場(chǎng)的相關(guān)政策；到7月份，突然出現(xiàn)了停工斷貸，接下來又圍繞“保交付”、“促?gòu)?fù)工”出臺(tái)了一系列政策；到了第四季度，大家發(fā)現(xiàn)行業(yè)主體不行了，企業(yè)撐不住了，政策的“第三部曲”就變成了“保企業(yè)”。
2、上半年地方政策放松效果不顯
2022年上半年，全國(guó)186個(gè)省市出臺(tái)了372次放松政策，14個(gè)城市放松了限購(gòu)，47個(gè)城市放松了限貸，9個(gè)城市放松了限售，還有69個(gè)城市出臺(tái)了財(cái)稅方面的激勵(lì)政策。
核心城市沒有出現(xiàn)特別多的政策松綁，尤其是一線城市，迄今為止，我們沒有看到一條實(shí)質(zhì)性的放松政策。
強(qiáng)二線城市如南京，2022年上半年出臺(tái)了7次放松政策，但每一次都是用的“添油戰(zhàn)術(shù)”，最終效果不盡如人意。
上半年百城成交同比下跌47%，這就是政策放松后的最終效果。
所有的政策都有一個(gè)滯后效應(yīng)。就像當(dāng)年市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)的時(shí)候，出臺(tái)一系列的限制性政策，這些限制性政策并沒有阻止整個(gè)行業(yè)往上攀升的速度，同樣，今天市場(chǎng)下行的時(shí)候，出臺(tái)這些放松政策，沒有什么實(shí)際的效果。
3、三季度停工斷貸成政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)
三季度的“停工斷貸”，成了政策出臺(tái)非常重要的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從7月11號(hào)開始，一系列政策都是希望整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題，特別是停工斷貸的問題能夠得以解決。但是金融支持方面的政策，并沒有落實(shí)到位。
停工斷貸問題最嚴(yán)重的鄭州、武漢、重慶，都是一些二線城市，二線城市的停工斷貸問題才是真正對(duì)行業(yè)、對(duì)購(gòu)房者影響最大的問題，超過4萬(wàn)套房在當(dāng)時(shí)出現(xiàn)交付問題，所以也引起了中央和相關(guān)部委的重視。
回過頭看效果，60%項(xiàng)目都說復(fù)工了，但其中有相當(dāng)一部分只是部分復(fù)工，真正的停工斷貸問題，沒有完全得到解決。
4、四季度全面轉(zhuǎn)向保主體
四季度，政策全面轉(zhuǎn)向“保主體”，如果房企保不住，最后還是“一地雞毛”，所以，相關(guān)部門在11月連續(xù)發(fā)出了“三支箭”。
5、銀行授信、債券審批、股票增發(fā)全面推進(jìn)
特別是股票增發(fā)相關(guān)政策，這么多年來，房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場(chǎng)的融資功能早已失去，現(xiàn)在給了企業(yè)融資政策支持，這些股票增發(fā)到底有多大用？“總比沒有好?！?/p>
6、多數(shù)房企融資難基本面尚未改變
銀行一共授予房企近3萬(wàn)億授信，債券審批超過1,600億，但無論是授信，還是債券，都集中在少數(shù)企業(yè)身上。這是今天所有房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)狀：多數(shù)房企融資難的基本面沒有得到改變，特別是中小房企、已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，仍然面臨融資難的問題。
7、十六條、三支箭提振資本市場(chǎng)信心
“十六條”、“三支箭”對(duì)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)的股票有積極的作用。2022年11月，房地產(chǎn)股上漲46.3%，把2022年1-10月份跌掉的部分漲了回來。
最終能否真正讓房企平穩(wěn)、健康地發(fā)展下去？我們還是要進(jìn)一步觀察。
02
樓市
1、行業(yè)規(guī)模重回2015
2022年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)?；氐搅?015年。其實(shí)2013、2014、2015年的市場(chǎng)規(guī)模差不太多，所以，也可以說，回到了近十年前。
想想過去這么多年的高歌猛進(jìn)，奠定了整個(gè)行業(yè)這樣一個(gè)規(guī)模，在一年之間就重回2015年，有點(diǎn)諷刺，也很真實(shí)。
2022年整個(gè)商品房的成交規(guī)模，預(yù)計(jì)整體成交金額可能在13.3萬(wàn)億左右，成交面積在13.6億平方米左右，真正回到了2015年。
2、全年百城成交下挫四成
2020年全年，全國(guó)百城成交下跌40%。百城成交更能夠反映當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際狀況，下跌40%代表了整個(gè)中國(guó)樓市下跌的幅度。
3、城市規(guī)模普降，僅上海金額正增
極個(gè)別城市仍然保持增長(zhǎng)，上海2022年一手房的成交金額是6,344億元，同比增長(zhǎng)了9%。
不少城市成交面積基本腰斬，這些城市都是歷年來被認(rèn)為市場(chǎng)相對(duì)活躍、成交規(guī)模比較大的城市，比如長(zhǎng)沙、杭州、寧波、武漢、重慶。
4、兩類腰斬城市
這些城市的新房成交規(guī)模為什么出現(xiàn)了如此大的下行？
我們把它分成兩類，一類是以重慶、武漢、寧波為代表的城市，市場(chǎng)確實(shí)非常差；第二類杭州、長(zhǎng)沙，為什么也出現(xiàn)了比較大幅度的腰斬？?jī)蓚€(gè)方面的原因：一是供應(yīng)縮量明顯，二是這兩個(gè)城市的整體成交透支。
5、半數(shù)城市Q4止跌企穩(wěn)
一些好的信號(hào)：半數(shù)城市四季度止跌回穩(wěn)，“市場(chǎng)底”已經(jīng)開始出現(xiàn)。
6、北上廣二手重回三年前深圳跌至16年來新低
北京、上海和廣州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2016年以來的最低點(diǎn)。
深圳是上千萬(wàn)人口的大城市，原先二手房如此活躍，現(xiàn)在全年成交回到了210萬(wàn)方，北京是1,334萬(wàn)方，上海是1,330萬(wàn)方，深圳連兩個(gè)城市的零頭都沒有達(dá)到。
7、斷貸停工后津渝鄭“買舊不買新”
7月份出現(xiàn)停工斷貸后，天津、重慶、鄭州這些城市都出現(xiàn)了“買舊不買新”的情況，這些城市二手房成交的回升，實(shí)際上損失的是一手房整體的成交。
8、二手供給增加供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)
全國(guó)二手房成交下跌30%左右。四季度二手房供應(yīng)出現(xiàn)明顯增加。一些主要城市，如北京、上海、廣州的掛牌量與6月相比出現(xiàn)了大幅度的上升。這些供應(yīng)增加之后，成交也有所增加。
9、二手交易放緩出清周期延長(zhǎng)
供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。一旦供應(yīng)增加之后，去化的速度就會(huì)放緩。所以整個(gè)二手房交易的周期出現(xiàn)了明顯的延長(zhǎng)。
03
地市
1、全國(guó)土地建面下跌近四成
2022年是土地市場(chǎng)相當(dāng)慘淡的一年。2022年，全國(guó)土地成交面積14.4億平方米，同比下降37%，成交金額4.73萬(wàn)億，下降31%，比樓市略好一點(diǎn)點(diǎn)，但整體壓力非常大。
2、土地成交金額集中度持續(xù)上升
土地成交金額前三的城市占了整個(gè)土地成交金額的16%，成交金額前十的城市占了整體成交金額的35%。也就是說，10個(gè)城市的土地成交金額占了全國(guó)土地成交金額的1/3以上，前20個(gè)城市的占比達(dá)到了51%。
2022年是土地成交集中度最高的一年，大家都在少數(shù)城市集中投資。30個(gè)城市占了全國(guó)差不多3/4的土地成交金額，剩下還有200多個(gè)地級(jí)以上城市怎么辦？
3、一二線TOP20：面積榜西安躍居首位，金額榜上海穩(wěn)居第一
面積榜西安排在首位，金額榜上海領(lǐng)先。2022年上海土地成交金額達(dá)到3,158億元，上升32%，在2022年這樣一個(gè)全國(guó)土地市場(chǎng)的“小年”，上海算是“一枝獨(dú)秀”。
4、三四線TOP20：2000萬(wàn)㎡以上僅余2個(gè)
三四線城市土地成交超過2,000萬(wàn)平方米以上的只剩下2個(gè)城市，2021年有8個(gè)城市，今年土地投資的主力，都遠(yuǎn)離了三四線城市。
5、最優(yōu)城市：京、滬杭依然最佳，城投托底西安
2022年，土地市場(chǎng)中最受房企青睞的城市是：上海、北京和杭州。
6、低迷城市：城投托底盡顯疲態(tài)
土地市場(chǎng)低迷的城市代表是：天津、重慶、武漢、長(zhǎng)春。
7、集中供地?zé)岫戎疠喿叩?/p>
今年集中供地很多城市只推了3輪，部分城市推了4輪和5輪，熱度基本上逐輪走低。
8、各城市土地成交創(chuàng)新低
2021年是土地市場(chǎng)的“小年”，2022年土地市場(chǎng)也是“小年”，甚至在2021年的基礎(chǔ)上再降30%以上，北京、成都、濟(jì)南、南京、青島、沈陽(yáng)等11個(gè)城市創(chuàng)造了歷史新低。
9、成交集中到了北上深杭
土地成交集中在北京、上海、深圳和杭州，這四個(gè)城市占了集中供地的42%?？梢哉f，這4個(gè)城市代表了今天中國(guó)房地產(chǎn)的希望，市場(chǎng)化的公司還能在這4個(gè)城市拿地，至少說明對(duì)這4個(gè)城市的未來還被房企繼續(xù)看好。
10、地價(jià)穩(wěn)步下降
在土地成交迅速下滑的情況下，地價(jià)也出現(xiàn)下行，各個(gè)城市一些重點(diǎn)地塊的地價(jià)下滑比較明顯，有的地塊價(jià)格下跌超過30%。
04
房?jī)r(jià)
1、一二手房?jī)r(jià)下行
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一手房超過50個(gè)城市的房?jī)r(jià)下跌，二手房超過60個(gè)城市下跌，絕大多數(shù)城市的一二手房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了下跌。
2、熱點(diǎn)二線+環(huán)都市圈三四線新房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)跌
熱點(diǎn)二線城市以及在這些城市周邊的三四線城市，下跌幅度是相當(dāng)大的，其中武漢、南京的環(huán)都市圈城市，房?jī)r(jià)下跌都超過30%以上，這些熱點(diǎn)城市的遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)很多也下跌了20%以上。
3、寧杭渝鄭昆等二手住宅價(jià)格普降
部分城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了比較明顯的降幅，如昆明、杭州部分板塊的項(xiàng)目，下跌幅度達(dá)到40%以上，也有北京和上海個(gè)別板塊的二手房房?jī)r(jià)也回到了五六年前。
4、滬深杭二手豪宅亦降溫
2022年，一直堅(jiān)挺的二手豪宅也出現(xiàn)了降溫的情況。上海、深圳和杭州表現(xiàn)相對(duì)更加明顯一些。特別是2022年下半年，上海6月份解封之后，二手豪宅曾經(jīng)出現(xiàn)了兩個(gè)月左右的上行，在這兩個(gè)月中，市場(chǎng)有點(diǎn)亢奮，房?jī)r(jià)有點(diǎn)離譜。到了四季度，所謂的離譜，所謂的亢奮，一夜之間全不見了。上海部分濱江的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌超過30%的情況。
當(dāng)然，不管是上海、深圳，還是杭州，相對(duì)其它住宅，這些豪宅價(jià)格還是比較堅(jiān)挺的，無非是回到了半年前或一年前的一個(gè)更加相對(duì)合理的位置。
05
豪宅
1、一手“打新逐利”二手“一落千丈”
如果用一句話來總結(jié)2022年的豪宅市場(chǎng)，我覺得應(yīng)該是：一手“打新逐利”，二手“一落千丈”。
2009年至今，核心城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅的成交在2020年達(dá)到一個(gè)高峰后，在2021年出現(xiàn)回落，2022年更是出現(xiàn)了“腰斬”，全年的成交套數(shù)還不及2016年的水平，二手豪宅全年的成交才1.1萬(wàn)套，同比降44%。
2、一手豪宅：總價(jià)1000-3000萬(wàn)成交持增，頂豪供給受限
一手豪宅中，總價(jià)1,000萬(wàn)到3,000萬(wàn)的成交繼續(xù)保持增長(zhǎng)，頂豪成交則出現(xiàn)了下跌。不過這和供應(yīng)密切相關(guān)，特別是北京和上海，今年總價(jià)3,000萬(wàn)以上的頂豪沒有供應(yīng)，在這種情況下自然出現(xiàn)了成交大幅度下跌。
總的來看，一手豪宅市場(chǎng)整體還是相當(dāng)不錯(cuò)的。
3、二手豪宅：全面回調(diào)，單價(jià)超10萬(wàn)/平成交跌幅超50%
二手豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)了全面回調(diào)，單價(jià)超過10萬(wàn)/平方米的成交跌幅超過了50%，達(dá)到-55%，單價(jià)15萬(wàn)/平方米以上的成交下跌52%，可謂是“一落千丈”。
4、豪宅產(chǎn)品：別墅占比四成
上海一手豪宅市場(chǎng)別墅成交占比32.8%，別墅產(chǎn)品中獨(dú)棟僅占到三成，成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目中僅有三個(gè)含別墅，主要基于“限墅令”，其余大多數(shù)是聯(lián)排，二手豪宅中別墅的成交占比為40%。高價(jià)位的30萬(wàn)/平方米的豪宅成交中，別墅也是主力。
5、豪宅客戶，有拋有買
從客戶群體上看，有拋的也有買的，購(gòu)房人群中置業(yè)升級(jí)需求占60%以上，為子女購(gòu)房也有20%左右。
6、豪宅客戶：年長(zhǎng)客戶數(shù)量增加
2021年時(shí)，我們說過豪宅客戶年輕化，但是到了2022年，年長(zhǎng)的客戶比例大幅度增加，45歲以上的客戶成為主導(dǎo)，包括為子女購(gòu)房的也是這一群人。
除了年齡變化之外，客戶所處的行業(yè)也發(fā)生了變化，因?yàn)樾陆?jīng)濟(jì)有所退潮，傳統(tǒng)企業(yè)主的占比增加。
另外決策時(shí)間也發(fā)生了變化，買二手豪宅的客戶，購(gòu)房的考慮時(shí)間更長(zhǎng)了。
06
企業(yè)
1、百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)績(jī)降幅超40%
2022年，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)下降超過40%，和全國(guó)樓市的下降幅度保持一致。
2、千億房企數(shù)量銳減一半
千億房企的數(shù)量銳減一半。2020年千億房企達(dá)到40家以上，去年也保持在40家以上，今年可能還不到20家。從千億房企的角度來說，也回到了5年前。
3、融資總量腰斬
2022年房企的融資規(guī)模也出現(xiàn)了“腰斬”，百?gòu)?qiáng)房企融資總量7,750億元，下降了42%。
4、房企轉(zhuǎn)向?qū)で缶硟?nèi)融資機(jī)會(huì)
更多的房企轉(zhuǎn)向了境內(nèi)融資，海外融資基本上從此和中國(guó)房企說“再見”。境內(nèi)融資占比達(dá)到70%，比2021年增加了21個(gè)百分點(diǎn)。
5、部分房企強(qiáng)者恒強(qiáng)
從融資來看，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”非常明顯。2022年有新發(fā)行債券的房企一共只有12家，下半年只有9家。
6、2023年債務(wù)到期壓力仍然大
2023年房企債務(wù)到期的壓力依舊非常巨大，這個(gè)實(shí)際上和過去幾年房企大量的海外融資密切相關(guān)。
7、拿地總量降六成
百?gòu)?qiáng)房企拿地的總量在2022年下降60%。2022年百?gòu)?qiáng)房企的銷售和全國(guó)下降幅度持平，拿地的下降明顯超過全國(guó)的下降幅度。
8、40%百?gòu)?qiáng)企業(yè)在拿地，八成拿地集中在22城
2022年只有40%的百?gòu)?qiáng)房企在拿地，其中80%的拿地集中在22個(gè)城市。對(duì)房企來說，現(xiàn)在投資越來越簡(jiǎn)單，選擇的余地也越來越少了。
9、城投越“托”越多
整個(gè)房地產(chǎn)的投資中，城投的拿地金額大概占37%左右，其中2021年占31%，2022年占46%，所以說，城投越“托”越多。2021年下半年城，城投開始參與到土地市場(chǎng)，到2022年，城投成為主力，全年城投拿地總建面達(dá)到58%?？梢哉f，2022年如果沒有城投，土地市場(chǎng)完全是另外一個(gè)局面。
10、拿了地不開工
2021年和2022年城投拿地開工率都很低，平均只有56%。2021年第一批拿地有八成開工了，但是從2022年第二批開始，開工率還不到40%，越到后面整個(gè)開工率就越差。
城投拿的這些地，未來有10%左右會(huì)找代建，40%可能合作開發(fā)，還有50%可能會(huì)選擇重新尋找主人，也就是賣地。
11、開發(fā)能力是硬傷
大多數(shù)城投公司不具備真正的房地產(chǎn)開發(fā)能力。從城投公司的性質(zhì)可以看出，29%以交通投資為主，20%是傳統(tǒng)的城投，傳統(tǒng)的城投有一定的開發(fā)能力，但是近幾年這些開發(fā)能力早就消耗殆盡了。
12、債務(wù)壓力是隱患
城投的債務(wù)壓力是一個(gè)重要的隱患。各省各個(gè)城市的債務(wù)情況，江蘇超過2.6萬(wàn)億，浙江超過1.6萬(wàn)億，山東超過1萬(wàn)億，其中城投占絕大多數(shù)。
07
營(yíng)銷
1、什么房子最好賣？
價(jià)格低、地段好仍然是去化利器，近兩成熱銷盤中還是有學(xué)區(qū)基因。其中價(jià)格優(yōu)勢(shì)占五成，資源優(yōu)勢(shì)當(dāng)中交通優(yōu)勢(shì)占了48%，生活配套45%，這些都是熱銷房子最大的特征。
2、什么房子最好賣？一二手倒掛高“價(jià)差”，無需營(yíng)銷就熱銷
熱銷的房子中，最好賣的是一二手價(jià)格倒掛的項(xiàng)目。“倒掛盤”不需要營(yíng)銷就能熱銷?！暗箳毂P”占整個(gè)熱銷盤的比例是11%。
現(xiàn)在所謂的“限價(jià)盤”、“倒掛盤”，都是過去時(shí)代出現(xiàn)的畸形產(chǎn)物，我們希望“倒掛盤”越來越少，能夠真正回歸市場(chǎng)。
3、什么房子最好賣？
熱點(diǎn)板塊、供不應(yīng)求的一些房子，不一定倒掛，但是這些熱點(diǎn)板塊的供應(yīng)量相對(duì)偏少，所以形成了熱銷，對(duì)這些樓盤來說，營(yíng)銷的作用也不是那么大。由此可見，大多數(shù)樓盤是可以通過供求關(guān)系完成正常去化的。
除此之外，一些產(chǎn)品品質(zhì)不錯(cuò)，又愿意在價(jià)格上給到優(yōu)惠的樓盤，去化也不錯(cuò)。所以，價(jià)格策略，是當(dāng)下房地產(chǎn)營(yíng)銷中最核心的策略。
4、營(yíng)銷手段1：直接打折、變相讓利
2022年常見的營(yíng)銷手段，最直接的就是打折，直接打折之外，還有變相讓利，在2022年用的比較多的是首付分期，30%首付只要付10%，剩下的20%可以分期支付，很多時(shí)候這20%的首付就沒有了，變成了給客戶的一種讓利。
5、營(yíng)銷手段2：承諾營(yíng)銷，保交付
第二個(gè)比較有用的營(yíng)銷手段是承諾營(yíng)銷，保交付的承諾營(yíng)銷，今年大家最關(guān)心什么？交付，怕房子交不出來，所以用這樣的一種承諾營(yíng)銷，很多項(xiàng)目房款到現(xiàn)房的時(shí)候才支付，這樣的營(yíng)銷手段在一定程度上抵消了購(gòu)房者的顧慮。
6、營(yíng)銷手段3：渠道減弱，前傭“強(qiáng)心針”
第三個(gè)還是用渠道。渠道的作用在2022年確實(shí)減弱了，整個(gè)銷售大幅度下行，很多項(xiàng)目用“前傭”來刺激渠道帶客，這種打“強(qiáng)心針”的方式還是有用的。
7、營(yíng)銷手段4：“賣舊買新”，資源整合
第四個(gè)營(yíng)銷手段是不少樓盤都在使用的“賣舊買新”，協(xié)助購(gòu)房者一起把舊房賣掉，然后形成一個(gè)置換，因?yàn)楹芏喔纳瀑?gòu)房者都需要把舊房賣掉才能買新房，所以形成了“賣一買一”模式，這需要做很多的資源整合。
8、營(yíng)銷手段5：直播賣房，沒有“李佳琦”
第五個(gè)是從去年討論到現(xiàn)在的直播。到目前為止，我們還沒有發(fā)現(xiàn)在直播賣房中出現(xiàn)真正的“李佳琦”。因?yàn)橹辈ベu房第一需要時(shí)間的積累，第二，在直播賣房中并沒有所謂的低價(jià)，第三是大宗交易很難直播，不止賣房，賣車也很難。最后一點(diǎn)是開發(fā)商自己的主播只能賣自己的房，沒有辦法介紹其它的項(xiàng)目給這些消費(fèi)者。在這種情況下，直播更多是在賺吆喝。
08
客戶
1、投資退潮市場(chǎng)進(jìn)入改善型時(shí)代
2022年客戶發(fā)生了什么樣的變化？最核心的變化是投資需求沒有了。投資大幅退潮之后，市場(chǎng)真正進(jìn)入到“改善時(shí)代”。
剛需的客戶群體也發(fā)生了很大幅度的調(diào)整，剛需的占比在下降，被二手房和租賃替代。
2、誰(shuí)在買剛需？
一二線城市中小家庭自住，三四線城市中購(gòu)置婚房，特別是為子女購(gòu)置婚房，僅此而已。
去年、前年探討的一些主題，如單身買剛需，這個(gè)占比今天回過頭來看非常少，所謂的婚前財(cái)產(chǎn)已經(jīng)非常少，為什么？因?yàn)榉慨a(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)不見了。
3、剛需客戶最看重什么？
總價(jià)。剛需客戶就是看重支付能力，對(duì)首付的敏感度非常高，總價(jià)首付排在了所有的指標(biāo)之前。
在總價(jià)優(yōu)先的情況下，剛需客戶對(duì)產(chǎn)品其實(shí)沒什么要求，但他們不要一房，至少要二房，所以同戶型中，面積更小一點(diǎn)，總價(jià)更低一點(diǎn)，更好賣。
4、首付比例，決定“高房?jī)r(jià)”城市的剛需門檻
出臺(tái)一些降低首付的相關(guān)政策，有助于剛需群體購(gòu)房。比如8月南京降首付，當(dāng)月南京100平米左右的成交占比明顯上升。
5、軌道交通，剛需配套中的第一指標(biāo)
軌道交通。同樣的位置，離軌交站點(diǎn)的距離決定了最終客戶的選擇。
6、誰(shuí)在買改善？
一二線城市當(dāng)中多為企業(yè)中高管，三四線城市當(dāng)中多為體制內(nèi)的員工。
7、改善客戶最看重什么？
產(chǎn)品和配套同等重視。
8、偏好新房，追求更多房間和更大面積
因?yàn)槭歉纳菩枨?，產(chǎn)品需要得到較大的提升。產(chǎn)品和配套兩項(xiàng)都超過了50%的客戶認(rèn)可度。
67%改善客戶都偏好新房，110-140平方米的四房同比漲幅最高，改善客戶的支付能力不是無限的，希望在一定舒適的面積段能夠有更多的房間滿足他們的需求。
9、配套關(guān)注更多維度，學(xué)區(qū)依然廣受重視
配套中，改善客戶群體對(duì)教育的重視度很高，22%都關(guān)注教育配套。
10、二手房市場(chǎng)活躍度決定改善需求的釋放
二手房市場(chǎng)的活躍度決定了改善需求的釋放，改善需求能不能在這個(gè)城市成為主流需求，要看這個(gè)城市的二手房市場(chǎng)是否活躍。
09
產(chǎn)品
1、剛需產(chǎn)品：總價(jià)優(yōu)先，產(chǎn)品無硬傷
在同樣的總價(jià)范圍內(nèi)，二房起步，三房是最好的，主要功能齊全，南北通透，U型廚房，收納都得到位，面積分配也得合理。產(chǎn)品不能有明顯的缺陷。
2、改善產(chǎn)品
改善我們把它分成了三類：首改、再改和終改。
首改產(chǎn)品：戶型方正、南北通透、南面寬大于三、得房率過百分之八十、少過道無浪費(fèi)，這就是成熟戶型。其中重要的第一點(diǎn)是收納，第二個(gè)是強(qiáng)調(diào)空間的復(fù)合性，第三個(gè)是戶型多樣性，可以滿足不同的家庭結(jié)構(gòu)的需求。
再改產(chǎn)品：雙套房是標(biāo)配，整個(gè)舒適度要全面升級(jí)，主臥當(dāng)中的獨(dú)立衣帽間，不僅是要有這個(gè)功能，還要有更大的面積，一部分房間出現(xiàn)的270度轉(zhuǎn)角，新材料新技術(shù)的全面升級(jí)等。實(shí)際上就是要把舒適度進(jìn)行全面升級(jí)，再改房當(dāng)中比較強(qiáng)調(diào)的就是對(duì)于二孩房功能的全面升級(jí)，目前要選一個(gè)真正面面俱到的二孩房還是挺難的。
終改產(chǎn)品：最核心的就是尺度達(dá)標(biāo)，180平米以上，四開間朝南，層高3.1米，整個(gè)南向總面寬超過15米，客餐廳總面積超過60平米，客餐廳的面寬達(dá)到5米5以上，整個(gè)的橫廳的面寬達(dá)到8米以上，主臥的面積超過30平米，面寬在4米以上，這些尺度講出來，才是終改產(chǎn)品最基本的標(biāo)配。
同時(shí)，終改產(chǎn)品必須要出現(xiàn)差異化的亮點(diǎn)，每一個(gè)終改產(chǎn)品都要有一些亮點(diǎn)能夠媲美豪宅，這也是中改產(chǎn)品當(dāng)中所必須的。
2022
趨勢(shì)與出路
01
政策建議
1、穩(wěn)市場(chǎng)：行政手段全面退出、經(jīng)濟(jì)扶持同步跟進(jìn)
在全國(guó)范圍內(nèi)全面放松“四限”，即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售，我認(rèn)為現(xiàn)在是最好的時(shí)機(jī)，包括一線城市。
除了全面放松“四限”政策之外，我們建議可以在財(cái)稅政策方面能夠再給一定的刺激，比如對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的交易稅費(fèi)，特別是契稅等給予一定的減免。當(dāng)然，對(duì)豪宅還應(yīng)該保留這些“高稅收”。
還可以在部分城市實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼，比如二孩家庭、三孩家庭以及各類人才等，都可以給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼，這些政策對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)會(huì)有一定的作用。
同時(shí)，我們也希望能夠推出按揭利息抵扣個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅的相關(guān)政策，這個(gè)政策也許受益的群體沒有那么大，但我相信，一旦推出按揭利息能夠抵扣個(gè)調(diào)稅的話，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的信心恢復(fù)是完全不一樣的，特別對(duì)于改善性購(gòu)房的支持，能夠讓今年大家都不愿意去按揭的局面得到完全的改觀。
2、保交樓：優(yōu)先紓困已去化停工項(xiàng)目，余下暫緩
關(guān)于保交樓的相關(guān)政策，我們建議，已經(jīng)完全去化的停工項(xiàng)目應(yīng)確保正常復(fù)工正常交付；銷售七七八八的項(xiàng)目提供專項(xiàng)貸款，只負(fù)責(zé)從停工之時(shí)到交付中的工程費(fèi)用，關(guān)于之前的債務(wù)不要去涉及；對(duì)于一部分去化特別差的項(xiàng)目建議暫時(shí)擱置，對(duì)于一部分極少數(shù)購(gòu)房者怎么妥善解決的問題，可以當(dāng)成一個(gè)題目去專門解決。
3、多管齊下救企業(yè)
2022年下半年出臺(tái)了這么多政策，“三支箭”也出了，但是出險(xiǎn)企業(yè)并沒有恢復(fù)健康，很多資金只是延緩了一部分企業(yè)爆雷的時(shí)間。
在這樣的背景下，原先的利息率已經(jīng)支持不下去了，在今天低周轉(zhuǎn)的情況下，企業(yè)只能承擔(dān)更低的利息率，所以相關(guān)部門應(yīng)該給的是更多的貼息，在給予相應(yīng)授信的情況下給房企更多的貼息。這才會(huì)對(duì)對(duì)那些出險(xiǎn)的企業(yè)真正有幫助。
同時(shí)，在優(yōu)化資金監(jiān)管、拉長(zhǎng)去杠桿的進(jìn)程、其他的補(bǔ)貼力度等方面，我們都還有很多的事情可做。
02
開發(fā)新模式
未來開發(fā)的新模式也許不是2023年就會(huì)出現(xiàn)的新模式，但我相信這一定會(huì)成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的新模式。
1、采取項(xiàng)目封閉制
2022年我們碰到的最大危機(jī)是項(xiàng)目停工，項(xiàng)目資金被抽調(diào)，債務(wù)形成債務(wù)鏈。
項(xiàng)目制封閉目前還沒有在中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)模式中看到。但在國(guó)外，基本上所有的項(xiàng)目都是封閉運(yùn)作，封閉管理的，所以他們不存在項(xiàng)目爆雷，同樣也不會(huì)存在母公司出問題后公司所有的項(xiàng)目全部陷入停工的窘境。
未來項(xiàng)目的封閉式管理，是早晚要實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要方向。
2、預(yù)售制度變化
中國(guó)預(yù)售制度已經(jīng)20多年了，在過去20多年高速發(fā)展的歷程中，預(yù)售制起了很重要的促進(jìn)作用。
但是預(yù)售對(duì)于購(gòu)房者還是顯得有點(diǎn)不公平。參照海外的成熟模式，除了首付款之外，剩余的尾款或按揭款，應(yīng)該在交付的時(shí)候才支付，這樣的話能夠最大程度保障整個(gè)購(gòu)房者的利益。
3、融資透明
一二線城市允許房企從拿地階段就可以貸款，融資的利率要進(jìn)一步的下行
4、分類管理
對(duì)于大中小不同的房企，應(yīng)該有不同的管理方式?？梢詤⒖冀鹑跈C(jī)構(gòu)的管理模式。
03
未來行業(yè)規(guī)模
1、建成+在建+待建:人均已達(dá)50㎡左右
目前全國(guó)住宅已建成、在建以及待建規(guī)模加起來，人均面積已達(dá)50平方米左右，其中在建和待建部分需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能陸陸續(xù)續(xù)投入到市場(chǎng)。
2、三四線人均住房存量、潛在供應(yīng)均高于一二線
十年后的人均住宅面積在45平方米左右，一線是35平米左右，二線在50平米左右，三四線大概在55平方米左右。從一線和部分二線城市的角度上說，未來的空間還是蠻大的。
3、未來十年，住房增量需求回落至100億平方米左右
04
城市聚焦
短期內(nèi)聚焦10城：分別是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長(zhǎng)沙、蘇州。
中長(zhǎng)期投資聚焦20城：分別是上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、蘇州、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、鄭州、天津、武漢、重慶、寧波、西安、廈門、青島、濟(jì)南、佛山。
05
房企生存與發(fā)展
央企：保利、中海、華潤(rùn)、招商綜合實(shí)力強(qiáng)勁。
國(guó)企：分化明顯，建發(fā)、越秀、華發(fā)一枝獨(dú)秀。
民企：碧桂園、萬(wàn)科、金地、龍湖、新城、仁恒、美的、萬(wàn)達(dá)、金輝等率先企穩(wěn)
06
城更
1、831影響深遠(yuǎn)，廣深更新涉宅用地規(guī)模下降
2021年8月31號(hào)的政策出臺(tái)之后城市更新的壓力非常大。廣州和深圳涉及到城市更新的涉宅用地的規(guī)模大幅度下降。深圳不到2021年40%的水平，廣州市場(chǎng)總量不及2021年的10%。
2、上海城更市場(chǎng)平穩(wěn)，國(guó)企成為絕對(duì)主力
問題1
如何規(guī)避20%的拆除比限制
深圳劃定重點(diǎn)更新單元，提出試點(diǎn)區(qū)的概念，城中村不納入20%拆除比限定范圍，進(jìn)一步釋放居住類空間指標(biāo)，并聯(lián)審批加快推進(jìn)速度。
問題2
如何處置資金占用周期長(zhǎng)且投入高的城市更新項(xiàng)目？
民企在退出，國(guó)資在進(jìn)入，國(guó)退民進(jìn)成城更定局。
城更出路：政府全程參與，扮演總控角色
07
物管
物管是這幾年增長(zhǎng)速度最快的一個(gè)第二曲線。
價(jià)值回歸1：增速回歸
規(guī)模增速?gòu)?021年的47.8%降到了今年的29.4%，營(yíng)收速?gòu)?021年的44%降到了2022年的27.9%，
價(jià)值回歸2：利潤(rùn)率回歸
毛利率從25.7%降到了23.9%，凈利率從12.6%降到了10.4%
價(jià)值回歸3：PE回歸
PE的均值從2020年8月的最高點(diǎn)53降到了今年10月份的最低點(diǎn)8.4。
價(jià)值回歸4：估值回歸
問題出清1邊拓邊丟、邊拓邊虧
問題出清2母公司從“依賴”到“被拖累”
問題出清3滿意度從“正向反饋”到“喜憂參半”
問題出清4非業(yè)主增值收入一落千丈
問題出清5社區(qū)增值業(yè)務(wù)依舊骨感
問題出清6非居業(yè)務(wù)難度巨大
出路一：內(nèi)外有別
讓我們回到10年前，開發(fā)公司貼補(bǔ)物業(yè)公司。能夠讓這些購(gòu)房者有更好的體驗(yàn)，同樣這部分的資金也支持了物業(yè)公司。通過優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)提供更好的服務(wù)，倒過來也給項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)生了正向的動(dòng)力。
出路二：優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)
通過公開所有的項(xiàng)目收費(fèi)，讓業(yè)主和購(gòu)房者來選擇更高的價(jià)格來提供更好的服務(wù)。
出路三：增值業(yè)務(wù)按需供給
客戶畫像與業(yè)務(wù)模塊要精準(zhǔn)匹配。
出路四：降本增效
出路五：非居業(yè)務(wù)、城市服務(wù)前景廣闊
08
租賃
長(zhǎng)租也是租售并舉當(dāng)中重要的一個(gè)組成部分。
1、保租房：整體籌集多運(yùn)營(yíng)少
首先是保租房的籌建，2022年一共完成127萬(wàn)套間，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)，13個(gè)省市50萬(wàn)套，真正投入運(yùn)營(yíng)的數(shù)量太少，這就是保租房目前碰到的最大問題。
2、保租房：市場(chǎng)化項(xiàng)目“納?！本徛?/p>
保租房當(dāng)中市場(chǎng)化項(xiàng)目納保的速度也非常慢，特別是那些已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化項(xiàng)目，如果我不能把打完折之后損失的部分補(bǔ)回來，那我為什么要納保呢。
3、市場(chǎng)現(xiàn)狀：新增房源供應(yīng)下降
4、市場(chǎng)現(xiàn)狀：租金持續(xù)下跌
55個(gè)城市個(gè)人房源租金已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下跌，11月份同比下跌2.4%，且整體出租率也在下滑。租金和出租率的雙重下行，對(duì)運(yùn)營(yíng)商壓力很大。
5、市場(chǎng)現(xiàn)狀：開業(yè)規(guī)模沖高回落
最近幾個(gè)月，供應(yīng)增速低于5%。
6、市場(chǎng)現(xiàn)狀：租房意愿顯著上升
一線城市的調(diào)研結(jié)果顯示，五年以上租房的占比達(dá)到了52%，還有20%的客戶接受十年以上租房。已經(jīng)有相當(dāng)多的客戶群體，從剛需轉(zhuǎn)成租房，租房對(duì)剛需有非常強(qiáng)的替代性。
7、市場(chǎng)現(xiàn)狀：租客類型愈加細(xì)分
通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，租賃市場(chǎng)的租客客群正在朝向多元化發(fā)展，由最初的單身青年、職場(chǎng)白領(lǐng)已逐漸拓寬到更多租客群體，如外企高管、陪讀家庭、小企業(yè)主、自由職業(yè)者、居住條件改善客群等，租賃公寓正逐漸被更廣泛人群所接受。
8、市場(chǎng)現(xiàn)狀：保租房REITs成行業(yè)熱點(diǎn)
保租房REITs的出現(xiàn)成為了整個(gè)行業(yè)的熱點(diǎn)，這也是今天租賃行業(yè)能夠如火如荼發(fā)展的最本質(zhì)的原因：有退出模式了。
9、市場(chǎng)化項(xiàng)目：輕、重模式成行業(yè)共識(shí)，包租模式逐漸淡出
出路一：加強(qiáng)保租房有效供應(yīng)
出路二：運(yùn)營(yíng)提高收益
出路三：做小面積、增加坪效
出路四：增值服務(wù)提高收益
出路五：數(shù)字化管控控制成本
出路六：租賃住房REITs持續(xù)升溫
09
商業(yè)
1、宏觀：需求收縮，消費(fèi)意愿下降
商業(yè)今年壓力巨大，從宏觀層面上來說需求明顯收縮，消費(fèi)意愿也在不斷的下降。前11個(gè)月社零下降0.1%，去年同期是增長(zhǎng)4.9%。CPI和PPI也都雙雙回落。
2、開發(fā)投資：投資和土地購(gòu)置雙降
商業(yè)投資金額同比下降了14.5%，商辦用地金額和面積分別下降23%和21%。
3、銷售：持續(xù)下跌且跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大
過去11個(gè)月銷售面積和金額同比下降3.9%和10.1%。最近幾年整個(gè)商業(yè)的銷售是持續(xù)下行。
4、運(yùn)營(yíng)：空置率持續(xù)上升，租金恢復(fù)乏力
廣州、武漢空置率都達(dá)到了10%左右，還有一部分的極端案例，出現(xiàn)30%以上的空鋪率。
5、項(xiàng)目開業(yè)：整體開業(yè)率不足四成
2022年購(gòu)物中心新開業(yè)項(xiàng)目只有305個(gè)，比去年還下降44%。去年因?yàn)橐咔橛绊懞芏囗?xiàng)目延后開業(yè)，結(jié)果今年繼續(xù)延后。這么多的待開業(yè)項(xiàng)目如果在2023年集中開業(yè)，會(huì)對(duì)商業(yè)行業(yè)產(chǎn)生怎么樣的影響？
重點(diǎn)城市中，天津購(gòu)物中心的開業(yè)率只有10%，廣州和北京都低于30%，天津壓力非常大。開業(yè)率最高的是深圳，開了60%，相對(duì)來說深圳的壓力會(huì)小一點(diǎn)。
6、業(yè)態(tài)：
購(gòu)物中心主力業(yè)態(tài)全線下跌；影院“重創(chuàng)”，化妝品十年首次負(fù)增長(zhǎng)；寵物經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療美容保持強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)；商超利潤(rùn)改善、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店規(guī)模走高。
7、渠道：線上十年首次個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)
出路一：錨定家庭消費(fèi)，區(qū)域型購(gòu)物中心逆市增長(zhǎng)。
出路二：微度假類產(chǎn)品受關(guān)注
出路三：商業(yè)地產(chǎn)REITs急需打通
10
辦公
1、宏觀：投資銷售持續(xù)下行
和商業(yè)一樣，2022年的辦公也是壓力巨大。投資銷售也是持續(xù)下行。
2、運(yùn)營(yíng)：租金、空置率繼續(xù)承壓
租金和空置率沒有任何的反彈跡象。廣州的租金同比下跌5.5%，武漢、重慶的空置率分別是40.3%和29.8%，這些城市不能再增加辦公，原有的辦公去化也需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。
3、運(yùn)營(yíng)：租金、辦公運(yùn)營(yíng)繼續(xù)承壓
4、大宗：資產(chǎn)交易降幅超四成
5、租戶：TMT、金融仍是新增需求主力
6、出路：高性價(jià)比產(chǎn)品受追捧
出路只有一條，也許這個(gè)出路是要損失掉很多的存量，即高性價(jià)比產(chǎn)品會(huì)受到追捧。
11
文旅
1、三年掙扎終回起點(diǎn)
我們終于告別了疫情，3年的掙扎，雖然回到了起點(diǎn)，但是這個(gè)起點(diǎn)是一個(gè)全新的一個(gè)起點(diǎn)。2022年旅游人次同比增加了22%，旅游收入也比2021年增加了30%。
2、銷售模式走到終點(diǎn)
歷經(jīng)三年之后，不應(yīng)該再回到過去三年的老路上面，文旅地產(chǎn)的銷售模式也走到了終點(diǎn)。未來就是回到存量賽道。
存量增長(zhǎng)賽道一：遠(yuǎn)程差異化目的地
存量增長(zhǎng)賽道二：內(nèi)容型微目的地
存量增長(zhǎng)賽道三：近郊鄉(xiāng)村旅游
出路1：企業(yè)應(yīng)加速搶占存量運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)
出路2：企業(yè)運(yùn)用資源疊加加速成長(zhǎng)
12
養(yǎng)老
1、養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇
養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)將迎來歷史性的發(fā)展機(jī)遇。2022年各類康養(yǎng)投資數(shù)量達(dá)到了573個(gè)，同比增長(zhǎng)百分百。2022年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了9萬(wàn)億。
2、養(yǎng)老服務(wù)迎來紅利時(shí)代
從需求端看，每一年60后進(jìn)入到退休都有2,000多萬(wàn)人，這十年我們將有2.4億人新加入到退休的行列。
3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“變檔提速”
整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入到了變檔提速期。這當(dāng)中也存在一些問題：
問題一、重資產(chǎn)模式遇阻
出路1：資產(chǎn)證券化“投融管退”
出路2：養(yǎng)老保險(xiǎn)金信托模式
出路3：產(chǎn)權(quán)銷售
問題二、供需錯(cuò)配，入住率低位
出路1：城市超高端康養(yǎng)公寓
出路2：城市高端護(hù)理公寓
出路3：高端CCRC養(yǎng)老社區(qū)
出路4：中高端養(yǎng)老公寓
出路5：普惠養(yǎng)老+托底保障
問題三、居家養(yǎng)老有待突破
出路1：十五分鐘養(yǎng)老服務(wù)圈
出路2：居家養(yǎng)老服務(wù)與保險(xiǎn)相結(jié)合
13
產(chǎn)業(yè)
1、片區(qū)發(fā)展進(jìn)入到存量、高質(zhì)時(shí)代
中國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)今天已經(jīng)進(jìn)入到了存量、高質(zhì)時(shí)代，今天你還要做更多的所謂的增量實(shí)際上難度非常大。
2、人口向優(yōu)勢(shì)區(qū)域集中
向心城市的理論已經(jīng)深入人心?！耙?guī)模經(jīng)濟(jì)”下，城市發(fā)展呈現(xiàn)出“從農(nóng)村到城市，從小城市到大城市，從城市外圍到中心城區(qū)”的規(guī)律。
3、城市空間連片化+經(jīng)濟(jì)一體化是關(guān)鍵
未來“郊區(qū)突圍”不再以疏解中心城區(qū)人口為目的，而應(yīng)該承擔(dān)都市圈內(nèi)區(qū)域功能性節(jié)點(diǎn)使命，深化分工、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、梯度發(fā)展。
4、從“大包大攬”到“分工協(xié)作”
基于城市稟賦布局產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，不是所有城市都適合發(fā)展所有產(chǎn)業(yè)
5、從“藍(lán)海戰(zhàn)略”到“利基市場(chǎng)”
每個(gè)城市都有他自己的藍(lán)海，從“藍(lán)海戰(zhàn)略”到“利基市場(chǎng)”，放大產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢(shì)成為中小城市突破口。每個(gè)城市選準(zhǔn)自己的產(chǎn)業(yè)定位是最重要的。
出路1：公募REITs政策進(jìn)一步放開
出路2：園區(qū)運(yùn)營(yíng)從單點(diǎn)服務(wù)向全生命周期延展
出路3：“輕重結(jié)合”+“存量增量并舉”的雙循環(huán)模式
來源：丁祖昱評(píng)樓市
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文章來源:丁祖昱評(píng)樓市