每到年底，聊學區(qū)房是最合適的時機！
畢竟學區(qū)房是剛需，對于有學區(qū)房需求的家庭來說，避開每年3-5月的成交高峰期，提前看房選擇一定是聰明的抉擇。
更何況，今年市場行情低迷，二手房包括學區(qū)房議價空間仍然很大。
(資料圖片)
但今年以來，關于學區(qū)房最大的討論話題肯定是：“學區(qū)房涼涼”。從去年以來，時不時我們就能看到“致命一擊！學區(qū)房這回真的要涼了！”這樣的文章。
但是，學區(qū)房真的會涼嗎？今天我們一起來探討下！
學區(qū)房尤其是頭部二手學區(qū)房的降溫，在現(xiàn)階段確實是事實，全國大部分城市都是如此。
大家都知道，常州市中心的大部分名校，包括小學的局小、解小、博小、覓小，初中的二十四中、實驗小學等，周邊是沒有新房在售的，只有二手房。
所以在前幾年房地產市場行情高熱的時候，這一批學區(qū)房也出現(xiàn)了一輪行情“暴漲”。
甚至在中介的朋友圈還出現(xiàn)了一批“天價老破小學區(qū)房”。
備注：圖中價格僅為特定時期的房東報價，不做成交參考
市場高熱期，常州報價在7萬/㎡以上的學區(qū)房不止一個樓盤。要知道常州這兩年新房的最高售價也還停留在4萬元/㎡，且是個別樓盤的少數(shù)房源。
但這也充分說明了，在風口期，頭部學區(qū)房的價值永遠處于第一梯隊。
但在今年這一波市場行情下，常州這些頭部學區(qū)房也扛不住了。
分析師統(tǒng)計了常州部分熱門學校的一些典型頭部學區(qū)房的掛牌價，無一例外價格都跌了，甚至有樓盤掛牌價跌幅超出了30%。
這樣一個跌幅下，怎么能說不涼呢？而對于去年高價買學區(qū)房的人來說，這真的是“意難平”了。
那這類學區(qū)房為什么會價格如此大幅度下跌呢？
很多人說是因為政策打壓，決策層抑制學區(qū)房熱的決心很大，加上公民統(tǒng)招、教師輪崗、集團化辦學等各方面的措施，都在稀釋著學區(qū)房價值。
這方面的原因肯定是有的。
從去年政治局會議點明“防止以學區(qū)房等名義炒作房價”開始，各城市都在探索學區(qū)新政。
包括當前大家最關心的民轉公，政策背后的潛臺詞都是削弱教育與房產的關系。
但分析師想提醒大家一點的是，常州乃至全國這類二手學區(qū)房跌幅如此之大，最主要的原因還是樓市行情的整體下滑。
要知道，常州這類學區(qū)房的價格漲到這個高，也不過是近兩年的事情。
以局小+實驗初中的學區(qū)房京城豪苑為例。
翻看貝殼上公布的成交價格，該樓盤2020年的成交價約為5萬元/㎡左右。
掛牌價最高的2021年，貝殼上并未有顯示該樓盤的成交。剛剛過去的10月，貝殼上顯示了該樓盤一套房源的成交價格，為52858元/㎡。
這樣一個數(shù)據(jù)走勢下看待這類頭部學區(qū)房要注意幾點：
1、樓市低迷期，學區(qū)房價格首當其沖回調，是正?，F(xiàn)象，前兩年學區(qū)房的過熱并不是常態(tài)。
2、樓市雖然從賣方市場進入了買方市場，但這種擁有雙學區(qū)的頭部學區(qū)房依然是保值的，至少沒跌出兩年前的房價水平，且價格依然是常州房價天花板區(qū)域的。
3、頭部學區(qū)房的價格，其實也是一房一價的，學區(qū)是否占用、付款方式、房型大小等都會影響成交價格。
當然，大家也會發(fā)現(xiàn)，隨著教育資源的攤平和市場的低迷，這類頭部學區(qū)房的成交量真真實實的也是在下降的。
一個原因是大家不敢再去投資學區(qū)房了，另一個原因是常州的學區(qū)房也在悄悄轉化賽道。
關于買學區(qū)房，大多數(shù)人肯定還有一個重要的考量，那就是居住房子本身的居住價值。
學區(qū)房的本質，到底是學區(qū)，還是房？如果單純要買頭部學區(qū)房，尤其是雙學區(qū)，在常州亦或是其他大多數(shù)城市，可能只能買二手房，甚至二手老破小，新房十分少，具備居住價值的新房則更是少之又少。
如果只是為了所謂的好學校，割舍對居住的需求，對于孩子的成長來說也未必有益。
當然，肯定會有人說，“買學區(qū)房，并不一定要住在這套房子里，學位用完就出手唄”。這對于資金實力足夠的購房群體來說，當然是可以這么操作的。
名校的本質是什么？是優(yōu)質硬件資源+師資力量+相對接近的圈層匯聚起來的生源。
從這個層面來講，常州諸如局小這樣的傳統(tǒng)名校確實依然具備優(yōu)勢。畢竟至少在師資和生源兩方面是其他學校所不能比擬的。
但是，從房產角度來講，目前常州這些老牌的學區(qū)房，即便是曾經的網紅小區(qū)，現(xiàn)在也多變成了“過氣明星”。
這樣的“學區(qū)房”，或許還能享受優(yōu)質教育資源，但很多已經不具備優(yōu)質的居住環(huán)境了。
而一旦失去了“學區(qū)”和“房”的雙重屬性，那這個學區(qū)房就真正的變成了“期貨”，而非“固定資產”。
這種情況下，買“學區(qū)房”，就真的變成投資了。而投資這件事情，價格“隨行就市”就再正常不過了。相對于其他房子，這類學區(qū)房價格順勢大漲，逆勢大跌，都是邏輯之內的事情。
值得注意的是，隨著常州集團化教學的推廣和教育資源的改擴建，一批新的名校也開始逐漸產生。
比如青龍板塊的二實小翰學校區(qū)，現(xiàn)在也成為了不少家長購房的一個選擇標的。該學校的生源以龍洲伊都、花語江南、瑯越龍洲這樣的中高端小區(qū)為主，也讓越來越多的家長追逐這一新的教育“圈層”。
現(xiàn)在的新學校在硬件條件上，基本都沒有太大的缺陷，師資力量隨著教教師輪崗的推進肯定也會日益均衡化，而生源，就成為了未來學校選擇的一個新方向。
這也就是說，未來學區(qū)房的賽道或許會變成這類因優(yōu)質生源匯聚而產生的新名校周邊的居住價值高、價值相對適中的優(yōu)質標的，但“學區(qū)房”本身，并不會消失。
講回開頭，學區(qū)房會涼涼嗎？分析師想說的是，“學區(qū)房”本身不會涼涼，但每一套學區(qū)房的行情都不一樣，未來會不會產生新的頭部學區(qū)房，也很難說。
當然，至少在短時間內，那些老牌名校還是無法被替代的，有需求的家長可以趁著價格回調提前入手。但切記，要選擇相對好的標的，年代久遠的老破小，即便是名校學區(qū)，也要慎重買入！
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文章來源:克而瑞