蟬聯(lián)北京樓市2021年Top10的中鐵·諾德逸府，深陷樓盤減配疑云。據(jù)多位購買該項目房源的業(yè)主反映，作為售前宣傳中豐臺花鄉(xiāng)唯一一家喊出“精裝修交付”的限競房，諾德逸府此前的品質(zhì)承諾在項目進(jìn)入交房倒計時之際慘遭“打臉”。目前，圍繞項目“精裝還是全裝”的爭議，業(yè)主與開發(fā)商各執(zhí)一詞，始終沒能達(dá)成共識。
中鐵·諾德逸府項目外立面
業(yè)主：精裝修“塌房”
掏出工作五年的全部積蓄，加上家中二老的貼補(bǔ)，2021年6月，珊珊在經(jīng)歷了多次新房、二手房看房經(jīng)歷后，終于敲定了自己的上車盤——位于北京豐臺花鄉(xiāng)的限競房中鐵·諾德逸府。這套89平方米的小三居，總價586萬元、首付四成234萬元，每個月還貸2萬多元。
“買房的時候，案場銷售告訴我，諾德逸府是‘花鄉(xiāng)三杰’中裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的項目。”珊珊口中的 “花鄉(xiāng)三杰”，除了諾德逸府外，還包括中鐵諾德·春風(fēng)和院以及京投發(fā)展·臻御府。這三個項目同屬限競房，商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，最高銷售單價不得超過71087元/平方米。
“銷售說，臻御府項目內(nèi)有回遷樓、小區(qū)環(huán)境不能保證，而且樓盤建在地鐵上蓋有噪音影響；春風(fēng)和院有連廊，裝修標(biāo)準(zhǔn)也比諾德逸府低。與前兩者相比，諾德逸府是精裝修的‘府’系高端住宅，品質(zhì)最高！”珊珊表示，精裝修交付、社區(qū)規(guī)劃純粹以及央企背書，是中鐵·諾德逸府最打動她的因素。
公開信息顯示，諾德逸府項目在北京市住建委網(wǎng)站上的備案名為“花樊雅苑”，住宅部分于2020年1月19日獲批預(yù)售，開發(fā)商為北京中鐵諾德盛興置業(yè)有限公司，是中鐵置業(yè)集團(tuán)旗下的項目公司。項目于2020年1月21日首次開盤，至2021年6月30日，實(shí)現(xiàn)住宅清盤。
按照合同約定，項目應(yīng)于2022年6月末正式交付。目前，2#、4#、6#住宅樓已完成竣工備案。但珊珊及多位業(yè)主近期探訪項目發(fā)現(xiàn)，眼下距離約定的交付日期還剩不到四個月，項目的外立面從售前承諾的基底石材變成了刷漆；公區(qū)電梯廳由整體貼磚變?yōu)榇蟀讐Γ还珔^(qū)管道直接裸露在外；室內(nèi)裝修中本該貼磚的墻面、地面未鋪設(shè)瓷磚；樓棟間單元門甚至大小不一……一番總結(jié)下來，大大小小的質(zhì)量問題有十余項，有些還存在安全隱患。
“比如項目保溫板拼接處存在較大空隙，影響保溫效果；容易造成外層抗裂砂漿空鼓開裂，下雨造成墻體滲水，嚴(yán)重時造成保溫層開裂脫落，有墜落砸傷風(fēng)險?！?/p>
“很難想象，這是銷售之初以‘精裝修’交付為賣點(diǎn)的商品住宅?！?珊珊表示，相比商品房預(yù)售流程中宣傳“全裝修”交房的臻御府以及春風(fēng)合院，諾德逸府是當(dāng)時花鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)唯一一家喊出“精裝修交付”的限競房。
開發(fā)商：從未宣傳精裝修
“去年6月20日，部分業(yè)主前往諾德逸府售樓處確認(rèn)裝修標(biāo)準(zhǔn)，但在現(xiàn)場開發(fā)商沒能給出關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)清單。此后，業(yè)主多次要求開發(fā)商給出一個說法：能否按售前的精裝修宣傳進(jìn)行交付?！睂τ跇I(yè)主們提出的質(zhì)疑，珊珊表示，開發(fā)商后來向大家給出的回復(fù)卻是“項目從未宣傳精裝修，實(shí)為全裝修”。
為了進(jìn)一步求證項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主們后來又將協(xié)商場所從諾德逸府售樓處，轉(zhuǎn)移到了中鐵置業(yè)北京公司總部。根據(jù)業(yè)主方面提供的2021年8月26日的錄音材料，當(dāng)時負(fù)責(zé)接待并答復(fù)業(yè)主的中鐵置業(yè)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，諾德逸府項目非精裝修、而是全裝修：“我們宣傳都是全裝修，可能銷售過程中有口誤。”針對業(yè)主代表提出的公區(qū)大白墻等問題整改，該負(fù)責(zé)人則回復(fù)稱：“咱這是買室內(nèi)還是買公區(qū)？”
但多位業(yè)稱，在諾德逸府項目的銷售過程中，開發(fā)商和中介都重點(diǎn)突出“精裝房”交付，且?guī)I(yè)主參觀樣板房的時候還會著重強(qiáng)調(diào)“除了軟裝，所見即所得”。而且，多位業(yè)主拿出了開發(fā)商當(dāng)時用于宣傳的樓書、線上線下宣傳海報、公眾號文章等圖文及視頻材料。
在這些資料中，諾德逸府的宣傳海報及廣告牌上標(biāo)注著“精裝”“精妝”等字樣；不止一位案場銷售對帶看業(yè)主宣傳“精裝交房”，甚至諾德逸府項目的副總經(jīng)理在線上推介項目時，也表示諾德逸府是“品牌精裝、可拎包入住”。業(yè)主們認(rèn)為，這足以證明諾德逸府存在裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售宣傳不符、項目貨不對板的問題。
“是缺錢嗎？該項目6.7萬元-7.1萬元的單價，與周圍次新房的單價相比幾乎是一致的，并沒有出現(xiàn)大幅折扣，且該項目沒有其他配建，理論上項目開發(fā)成本與常規(guī)商品房無實(shí)質(zhì)差距，開發(fā)商減配實(shí)在不該?！睒I(yè)主表達(dá)了這樣的質(zhì)疑。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，項目地塊溢價率越高，開發(fā)商利潤空間越小。據(jù)悉，拿地于2018年11月末的諾德逸府，土地出讓金為58.4億元，溢價率26.29%；第三方測算，樓面價約4.5萬元/平方米。因?yàn)椴缓咝宰》考吧虡I(yè)配建，諾德逸府項目在“花鄉(xiāng)三杰”中地塊溢價率最高；相比而言，臻御府項目在出讓時要求配建一棟回遷房，且須配建近4.7萬方米的商服用地，在三個項目中地塊溢價率最低。具體來看 “花鄉(xiāng)三杰” 拿地時的溢價率：諾德逸府（26.29%）＞春風(fēng)和院（25.36%）＞臻御府（13.52%）。
即便只承認(rèn)“全裝修”，面對業(yè)主要求整改的強(qiáng)烈訴求，諾德逸府開發(fā)商在3月3日還是發(fā)出了一封《致諾德逸府業(yè)主的公開信》，表示將通過對公區(qū)鋪貼瓷磚、加石膏線條、電梯門套抬高、消防箱包封等措施，對部分樓棟進(jìn)行升級改造。但該升級措施與業(yè)主理解的“精裝修”仍有差距，相當(dāng)多的業(yè)主未與開發(fā)商簽訂《公區(qū)升級改造協(xié)議》。
律師：宣傳內(nèi)容是否構(gòu)成要約是關(guān)鍵
“全裝修指的是裝修范圍。按照原建設(shè)部2002年出臺的商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則中明確提出‘全裝修’的概念：指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。這種裝修要求也可以說是屬于精裝修中的最低要求；而精裝修往往指的是裝修的規(guī)格以及檔次，精裝修的成本是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全裝修的?！?北京市京師律師事務(wù)所高級合伙人劉松濤律師直言，精裝修的概念內(nèi)涵是大于全裝修的；全裝修不一定是精裝修，但精裝修一定是全裝修。
北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師指出，全裝修房是政策強(qiáng)制實(shí)施，精裝修房則是開放商自發(fā)實(shí)施的，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ诰b修及精裝標(biāo)準(zhǔn)并無明確規(guī)定?！艾F(xiàn)實(shí)中，這類維權(quán)糾紛比較常見，主要看合同對于裝修如何約定，以及宣傳內(nèi)容是否構(gòu)成要約?！?/p>
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
“因此，若裝修標(biāo)準(zhǔn)的廣告宣傳在符合該條規(guī)定時，可能被視為合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，開發(fā)商交付不符時，要承擔(dān)違約責(zé)任?！?郭韌說道。
在此之外，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師也提示稱，現(xiàn)實(shí)中，就“房產(chǎn)精裝與全裝爭議”這類房產(chǎn)糾紛進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定時，會綜合衡量開發(fā)商售前的宣傳允諾對房屋價格和合同訂立是否確定有重大影響。“因?yàn)槊袷略V訟的核心證據(jù)是商品房買賣合同，現(xiàn)實(shí)中如果相關(guān)購房合同被設(shè)置了大量的“霸王條款”，開發(fā)商對很多風(fēng)險在合同或補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行了規(guī)避，那么通過民事訴訟追究開發(fā)商責(zé)任的購房者，往往也會比較被動?！?/p>
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文章來源:北京商報
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