PART.
03
上市物企分化沉浮，估值差異拉大
物企上市后可以得到更多的資金，在增加資產(chǎn)流動性的同時，可持續(xù)擴展自身規(guī)模、實現(xiàn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域多樣化、提升服務(wù)水平。但同時，經(jīng)營情況透明度增加，資本運作風(fēng)險與機遇并存。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前55家已上市物企的PE均值已下降至14倍，相較2020年末（37倍）降幅達62.16%。其中，市盈率超過30倍的物企僅有10家，市盈率最高的是華潤萬象生活，為53.72倍。市盈率最低的彩生活，為2.26倍。由此可見，上市物企估值分化明顯，以華潤萬象生活、碧桂園為代表的頭部物企，通過收并購實現(xiàn)規(guī)模迅速擴張，以此保證其絕對實力優(yōu)勢。而另一方面，以中奧到家、祈福生活服務(wù)等為代表的低估值、低市值物企，上市后規(guī)模擴張緩慢，且擴規(guī)不增利，呈現(xiàn)利潤增長疲軟的現(xiàn)象。
在物管行業(yè)快速變遷，競爭愈發(fā)激烈的背景下，入局資本市場，是機遇也是挑戰(zhàn)。而面對資本藍海，物企又該如何選擇才能破題乘風(fēng)破浪？同時，行業(yè)PE值回落，集中度提高，未來物企上市趨勢又如何？
PART.
04
上市入口收窄，物企行業(yè)格局加速洗牌重構(gòu)
◎ 上市門檻提高，中小型物企IPO難度增大。
根據(jù)港交所披露的咨詢文件，主板上市申請人于三年營業(yè)紀(jì)錄期的股東應(yīng)占盈利必須符合以下最低要求：三年累計盈利，不低于8000萬港元。盈利分布改為56%：44%，即營業(yè)紀(jì)錄期首兩個財政年度所須的最低盈利總和不低于4500萬港元，最后一個財政年度不低于3500萬港元，引申歷史市盈率約14倍。修訂后的主板上市盈利規(guī)定，較此前上調(diào)約60%。修訂后的盈利調(diào)高幅度將于2022年1月1日生效。新的盈利規(guī)定，令正在排隊上市及正醞釀上市的中小型物企，壓力陡增，而部分規(guī)模較小的微型企業(yè)將被拒之門外。
◎ 行業(yè)PE值回落，上市物企分化加劇，行業(yè)加速洗牌重構(gòu)。
3月伊始，又到了各大上市企業(yè)比拼年報成績單的時候，截止目前，物管行業(yè)中已經(jīng)有華發(fā)物業(yè)服務(wù)、新希望服務(wù)、華潤萬象生活、越秀服務(wù)、合景悠活、濱江服務(wù)等物企發(fā)布了正面盈利報告，盈利增長在20-60%之間不等。由此可見物管行業(yè)仍處在黃金期，但伴隨著物業(yè)估值回落，頭部物企將抓住機遇，對出現(xiàn)流動性問題房企的物業(yè)及部分經(jīng)營狀況不佳的物企積極開展收并購，加速行業(yè)格局的洗牌和重構(gòu)。
◎ 國企背景及強商業(yè)運營能力，更易獲得資本市場的青睞。
從金茂服務(wù)在行業(yè)調(diào)整期順利上市可以看出，資本市場對優(yōu)質(zhì)物企仍信心滿滿，因此在背書好的情況下，國字號物企上市優(yōu)勢大，進而會促進更多的國企IPO成功。另外，隨著商品住宅已從“增量時代”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按媪繒r代”，住宅物業(yè)增速放緩，而非住宅物業(yè)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)增長空間巨大，因此在商管等其他非住宅物業(yè)方面有優(yōu)勢的物企，更易上市成功。
◎ 回歸本質(zhì)，服務(wù)質(zhì)量還是未來發(fā)展的基石。
上市后機遇與風(fēng)險并存，運營能力強、有實力的物企可以通過上市，擴大規(guī)模、提升業(yè)務(wù)范圍和服務(wù)水平。但對于部分微型物企而言，上市提高透明度后，在行業(yè)PE整體回落的情況下，可能會成為頭部物企收并購的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。上市不是物企發(fā)展的唯一路徑，企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展需求制定上市計劃。而專注于提升服務(wù)力，在專業(yè)領(lǐng)域提升自己的運營能力，才是所有物企發(fā)展的基石。
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文章來源:樂居財經(jīng)
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