3月1日，鄭州市放大招，發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，通知內(nèi)容表示：在堅(jiān)持房住不炒定位的大局下，支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化和優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。
其中，對(duì)于鄭州購(gòu)房者來說有以下鼓勵(lì)支持措施：
①. 子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。
②.居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購(gòu)套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。
③.降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
用直白的話表示，鄭州市樓市有三大利好：
其一，該市房貸利率，還有下調(diào)空間；
其二，松綁二套房限貸，即取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，對(duì)已擁有一套房且貸款已結(jié)清的，執(zhí)行首套房貸款政策，即首付比例由6成降為3成，大大降低置換性客戶的首付資金壓力；
其三，原本鄭州本地戶籍家庭限購(gòu)兩套住房，如果有外地的父母到鄭州投靠子女養(yǎng)老，未落戶也可以多購(gòu)買一套住房，即意味著允許家庭購(gòu)買第三套住宅。
不難發(fā)現(xiàn)，鄭州市本次出臺(tái)的新政是以去庫(kù)存為主要導(dǎo)向的；與之相呼應(yīng)的，是鄭州住宅庫(kù)存高企、去化乏力的市場(chǎng)現(xiàn)狀。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鄭州商品房狹義庫(kù)存規(guī)模就已接近2000萬(wàn)方，去化周期逐步走高至23.2個(gè)月，其中商品住宅去化周期為15個(gè)月。
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那么，本次鄭州市的新政發(fā)布，對(duì)大灣區(qū)樓市又有哪些啟示呢？
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師--肖文曉：
鄭州作為省會(huì)城市，本次有針對(duì)性地出臺(tái)放寬家庭限購(gòu)、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”等鼓勵(lì)合理住房需求以及扶持開發(fā)企業(yè)的相關(guān)調(diào)控措施，具有很強(qiáng)的標(biāo)志性意義。
綜合去年下半年以來全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫的走勢(shì)，對(duì)于很多地方政府而言，今年“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的工作重點(diǎn)都將是“防過冷”，而去化周期超20個(gè)月、市場(chǎng)下行壓力加大就是鄭州在省會(huì)城市之中敢于首個(gè)“救市”的重要原因。
值得注意的是，今天房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)的是精準(zhǔn)調(diào)控、因城施策，包括此前住建部在2022年的工作安排中也提到了要保障住房的剛需、滿足合理的改善性需求，所以是給予了各地適時(shí)調(diào)整調(diào)控政策的靈活性的，但是“房住不炒”以及“三穩(wěn)”的調(diào)控紅線也是不能破的，并不是任何一個(gè)城市都可以完全效仿鄭州。
對(duì)于粵港澳大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，去年以來各個(gè)城市同樣面臨著市場(chǎng)下行的考驗(yàn)，內(nèi)地9個(gè)城市之中僅深圳的狹義庫(kù)存去化周期低于12個(gè)月的平衡線，包括廣州、佛山、東莞在內(nèi)都已在13個(gè)月之上，其中惠州、江門、肇慶的去化周期更是高達(dá)20個(gè)月。對(duì)于大灣區(qū)一些商品住宅庫(kù)存偏大、去化周期過長(zhǎng)的城市，今天同樣有鼓勵(lì)合理住房需求、從而促進(jìn)去庫(kù)存的迫切性。
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圖片來源：CRIC灣區(qū)投策系統(tǒng)
克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前粵港澳大灣區(qū)多城商品住宅庫(kù)存高企，如上圖所示，廣州、佛山、惠州以及江門4城庫(kù)存面積超890萬(wàn)方；而在多城去化周期長(zhǎng)的背景下，1月份灣區(qū)樓市下行，成交大減。
進(jìn)入2022年，1月份淡季效應(yīng)凸顯，灣區(qū)城市整體供求量環(huán)比齊跌，且降幅均超3成。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，灣區(qū)商品住宅供應(yīng)量271萬(wàn)方，環(huán)比下降56%，成交量352萬(wàn)方，環(huán)比下降35%。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞·2022年1月灣區(qū)市場(chǎng)報(bào)告
另外，從單個(gè)城市成交情況分析，1月份僅有深圳市在羅湖舊改項(xiàng)目益田御龍?zhí)斓嘏烤W(wǎng)簽帶動(dòng)下，成交量微升，環(huán)比上升7%；其余城市成交量環(huán)比下跌，其中佛山、廣州、東莞、珠海、中山、肇慶6城成交量環(huán)比降幅超30%。
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不僅如此，從整體去化率看，2022年1月灣區(qū)開盤去化率僅有20%，同比下跌15%，環(huán)比下跌33%。（備注：整體去化率剔除中山、江門推售量）
據(jù)監(jiān)測(cè)，灣區(qū)各城推盤積極性均不高，疫情疊加新春促銷項(xiàng)目分流，各城開盤去化均在3成及以下，成交疲軟、市場(chǎng)低迷。（1月中山、江門去化暫未納入監(jiān)控）
舉例說明，1月佛山整體市場(chǎng)延續(xù)去年下半年觀望態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)平淡；少數(shù)項(xiàng)目推售，集中在三水新城，客戶入市積極性不高，整體去化處于個(gè)位數(shù)。
總體來說，庫(kù)存壓力大、去化周期不健康、市場(chǎng)下行以及開盤行情較差，對(duì)于灣區(qū)城市而言，或需采取些鼓勵(lì)措施或優(yōu)惠力度，以求刺激住房需求。
值得一提的是，在1月份，中山、肇慶兩城分別發(fā)布了人才落戶放松、發(fā)放一次性購(gòu)房補(bǔ)貼措施。接下來，灣區(qū)其余城市是否還會(huì)陸續(xù)放松呢？
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1月7日，中山市人民政府印發(fā)了《中山市戶口遷入暫行規(guī)定》。對(duì)比此前中山執(zhí)行的入戶政策，部分條件已經(jīng)放寬了。包括：在中山有穩(wěn)定就業(yè)，且有住房的非戶籍人士，原規(guī)定入戶需繳滿3年社保調(diào)整為1年；有穩(wěn)定就業(yè)，無(wú)住房，原需繳滿5年社保現(xiàn)調(diào)整為3年。
1月12日，肇慶人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布《肇慶市保障企業(yè)用工十條措施》。該措施信息量大，包括全面取消城鎮(zhèn)落戶限制、向首次在肇或重新返肇就業(yè)的勞動(dòng)者發(fā)放一次性1-2萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼等、符合要求學(xué)生每人資助3000元等。