今年年初，承債式并購貸款政策落地，成為開年房企融資的一抹亮色。按照規(guī)定，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標。
由此，業(yè)內(nèi)分析多表示，這將推動房地產(chǎn)行業(yè)掀起一輪“收并購”熱潮，國有房企有望借此迎來新的發(fā)展機遇。穆迪也在研報中判斷，未來6-12個月內(nèi)，國有房企將會越來越多地尋找和著手收購受困開發(fā)商的資產(chǎn)。
華城律師事務(wù)所高級合伙人吳西彬強調(diào)，2022年，收購方可以在不提升“紅線負債”的基礎(chǔ)上，通過并購提高營業(yè)增長率和ROA（ROE），甚至，還有可能降低資產(chǎn)負債率。這是2022年房地產(chǎn)行業(yè)收并購的機遇和動力所在。
而在控制合規(guī)性風險基礎(chǔ)上，提高ROA（ROE）是今年房地產(chǎn)市場“收并購”的底層邏輯。國有房企通過收購項目提高資產(chǎn)收益率（凈資產(chǎn)收益率），不是單純的收購，更是企業(yè)完成國資委KPI考核指標的戰(zhàn)略手段。國資房地產(chǎn)公司會盡可能提升并購?fù)顿Y與開發(fā)投資總額的比例，吳西彬稱。
誠然，相比公開市場直接拿地，收并購顯然要復(fù)雜的多。這也意味著，面對并購機遇，國有房企還需更加謹慎，主動規(guī)避風險。楊海平指出，在收并購過程中，房企至少應(yīng)主動規(guī)避事前風險、事中風險及事后風險三大方面的風險。
其中，事前風險包含標的房地產(chǎn)公司或項目公司股權(quán)方面的瑕疵、項目手續(xù)瑕疵、隱形負債風險、存量項目工程質(zhì)量、存量資產(chǎn)設(shè)置抵押等；事中風險包含并購合同管理風險、交易結(jié)構(gòu)風險、稅收風險、融資方案風險、員工安置社會風險等；事后風險包含并購后整合協(xié)同不及預(yù)期，市場運營不及預(yù)期，物業(yè)不能按時交付或現(xiàn)金流不及預(yù)期等，楊海平稱。
吳西彬則認為，2022年房地產(chǎn)市場的并購場景包含“解困式”并購及“錦上添花式”并購兩種。標的企業(yè)資產(chǎn)是否合規(guī)、資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)是否清晰、財務(wù)核算是否真實可靠、存續(xù)歷史等，都是并購方需提前防控的風險。
在研報中，穆迪預(yù)計，面對收并購機遇，部分城投公司可能會按照地方政府指示去收購受困物業(yè)或項目，防止未完工項目無法交付給購房者，規(guī)避社會風險。而這一類收并購極有可能“踩坑”。
“如果這些房地產(chǎn)項目未能產(chǎn)生預(yù)期現(xiàn)金流來償還相關(guān)債務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)層面就會存在風險。”穆迪稱。
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文章來源:金融界