今年整個(gè)春節(jié)期間，圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是政策層面還是資金層面，都是暖風(fēng)頻吹。
據(jù)新華社報(bào)道，2月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在國(guó)新辦舉行的推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會(huì)上表示，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性；繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)倪虹對(duì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)作了總結(jié)。其整體判斷是，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況總體平穩(wěn)。住建部圍繞“三穩(wěn)”，穩(wěn)妥實(shí)施了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。這主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：
一是住房成交量保持正增長(zhǎng)。2021年全年商品住宅銷售面積達(dá)到了15.65億平方米，這也是近幾年來(lái)的新高，同比增長(zhǎng)了1.1%。
二是房?jī)r(jià)漲幅有所回落。去年70個(gè)大中城市，一手房和二手房銷售價(jià)格分別上漲了2% 和1%，漲幅比2020年回落了1.7和1.1個(gè)百分點(diǎn)。
三是房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了正增長(zhǎng)。全年達(dá)到了14.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.4%。住宅投資同比增長(zhǎng)6.4%，比固定資產(chǎn)投資高了1.5個(gè)百分點(diǎn)。
四是去化周期還處在合理區(qū)間。一般來(lái)講，去化周期12個(gè)月到18個(gè)月都比較正常，去年年底的水平是14.1個(gè)月，處在合理區(qū)間。
因此，總體來(lái)看，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是平穩(wěn)的，也證明了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是符合規(guī)律的，是有效的。
在談到2022年工作時(shí)，倪虹表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。此外，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。重點(diǎn)是做到3個(gè)“加強(qiáng)”：一是加強(qiáng)土地、金融和市場(chǎng)監(jiān)管等政策的協(xié)同，二是加強(qiáng)部、省、市的調(diào)控聯(lián)動(dòng)，三是加強(qiáng)對(duì)城市“一城一策”政策的指導(dǎo)和監(jiān)督。
從住建部披露的銷售、漲幅、投資和去化周期等數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管樓市在去年下半年降溫明顯，但全年成績(jī)單依然亮眼：15.65億平方米的銷售面積，意味著全年銷售金額當(dāng)在10萬(wàn)億元以上，這與全年14.8萬(wàn)億元的投資一起，成為雙雙超十萬(wàn)億元級(jí)的強(qiáng)力支撐——房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不言而喻。這不僅將是評(píng)判2021樓市的重要依據(jù)，同時(shí)也是判斷2022樓市的重要參考。尤其是對(duì)有關(guān)個(gè)別違約風(fēng)險(xiǎn)的警示和“保交樓”的宣示，這讓購(gòu)房者吃了一顆定心丸。
【二】
如果說(shuō)，倪虹的表態(tài)主要著眼于當(dāng)下，那么王蒙徽對(duì)于預(yù)期的判斷則更多表達(dá)了未來(lái)可期。這對(duì)于提振樓市信心，無(wú)疑十分重要。
他表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)和人民群眾的日常生活密切相關(guān)。同時(shí)，也是補(bǔ)短板、擴(kuò)內(nèi)需、增投資促消費(fèi)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的重要領(lǐng)域。住建部將按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求，推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。我國(guó)現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在持續(xù)增加。目前，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過(guò)1100萬(wàn)，住房的剛性需求比較旺盛。同時(shí)， 2000年以前建成的大量老舊小區(qū)，這些住房面積小、配套差，質(zhì)量也不高，群眾改善居住環(huán)境和居住條件的要求都比較迫切。同時(shí)，新冠肺炎疫情也對(duì)居民改善居住條件和居住環(huán)境方面提出了更加迫切的要求。
他認(rèn)為，我國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了城市更新的重要時(shí)期，由過(guò)去大規(guī)模的增量建設(shè)，向存量的提質(zhì)改造和增量的結(jié)構(gòu)調(diào)整并重轉(zhuǎn)變，從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，內(nèi)需潛力巨大。一方面早期建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)開始老化，另一方面安全隱患也逐漸顯現(xiàn)，都迫切需要更新改造。同時(shí)，推進(jìn)基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。農(nóng)房和鄉(xiāng)村建設(shè)與農(nóng)民群眾對(duì)現(xiàn)代化生活的需求還不適應(yīng)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
在這里，王蒙徽用了兩個(gè)“潛力巨大”來(lái)形容包括房地產(chǎn)在內(nèi)的建設(shè)前景。尤其是舊改潛力的指向十分明確，而“好不好”的潛力同樣有很大空間。加上大力推進(jìn)“新城建”，即基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可望為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這一判斷顯然是對(duì)所謂房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”相關(guān)言論的一次矯正。
【三】
從資金層面來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)同樣是呵護(hù)有加。首先是多地出現(xiàn)公積金首付比例或者商業(yè)貸款首付比例下調(diào)，盡管這些基本都在非限購(gòu)城市，但旨在恢復(fù)樓市景氣度的信號(hào)十分明顯。最近，房貸利率亦出現(xiàn)下調(diào)。房貸市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)寬松的趨勢(shì)。
2月21日，廣州、蘇州房貸利率相繼下調(diào)。其中，中國(guó)工商銀行等6家國(guó)有大行當(dāng)日同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，首套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的LPR100BP（5.6%）下調(diào)至LPR80BP（5.4%），二套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的LPR120BP（5.8%）下調(diào)至LPR 100BP（5.6%）。
根據(jù)測(cè)算，貸款200萬(wàn)元、30年期，等額本息還款，首套房貸購(gòu)房者每個(gè)月可以少交月供250.96元，二套房貸購(gòu)房者每個(gè)月可以少交月供253.48元。
這種下調(diào)說(shuō)明，所謂房地產(chǎn)業(yè)“去金融化”之說(shuō)是不成立的。樓市調(diào)控的終極目的是將房企的經(jīng)營(yíng)杠桿率降至合理水平，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性、民生屬性，而非金融支持力度大幅降低乃至“去金融化”。
【四】
一線城市一向是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。鑒于2月份恰逢春節(jié)假期，加之冬奧以及疫情的因素，預(yù)計(jì)2月份樓市仍不理想。但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月21日公布的全國(guó)70個(gè)大中城市1月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況是一個(gè)觀察原點(diǎn)。
1月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。
而在去年12月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。其中，北京環(huán)比持平，上海上漲0.4%，廣州、深圳分別下降0.6%和0.1%。一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。其中，北京、上海環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%，廣州、深圳分別下降0.3%和0.4%。
從一線城市看，新房市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。而在二手房方面，京滬持續(xù)向好，穗深尚無(wú)明顯起色。尤其是深圳，二手房不僅與新房走勢(shì)背離，甚至有擴(kuò)大之勢(shì)。這也說(shuō)明，已實(shí)施一年的深圳二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的確成效明顯，但如何把握調(diào)控尺度與保持市場(chǎng)活力的關(guān)系亦有探索空間。接下來(lái)，金融及調(diào)控政策層面的動(dòng)向值得密切關(guān)注。
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文章來(lái)源:人民日?qǐng)?bào)